本周安信跟踪 52 大城市一手房合计成交 5.91 万套，环比上升 9.15%，同比下降12.69%，累计同比下降 2.86%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 27.56%、 12.3%、3.92%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-5.88%、-1.2%、 62.67%、140.91%。  

上周（ 2017/2/13-2017/2/19）楼市成交环比上升，截至上周的新房成交与去年 2 月同比基本持平，三线城市复苏持续性仍待观察，而二手房成交大幅下降约 30%，整体下滑趋势仍较为明显。上周证监会、基金业协会等接连推出融资新规，对再融资规模、频率予以更加严格的限制，并规定私募资管计划不得投资于 16 年房价上涨过快热点城市住宅地产项目，进一步收紧房地产企业，特别是中小型房企融资渠道，彰显管理层去地产杠杆和泡沫的决心，或间接加速行业整合的趋势，预计 2017 年下半年行业集中度将有明显的提升，同时投资增速或随资金面的收紧而回落探底。我们对处在销售增速高位下行趋势下的行业维持中立评级，建议挖掘结构性机会，主要推荐：1）资源型龙头房企：招商蛇口、保利地产、华侨城、金融街等；2）地方国企改革题材：上实发展、上海临港、中航地产、合肥城建等；3）优质转型：嘉宝集团、华业资本、宜华健康、天保基建等。

本周市场回顾。本周房地产板块指数整体表现强于沪深 300 指数，弱于创业板指数，房地产指数（申万） 报收 4953.95，周度涨幅为 1.7%，较沪深 300指数相对收益为 0.2%。本周地产板块涨幅前五的公司分别为空港股份、中润资源、荣安地产、中国国贸、粤泰股份。

目前从大背景的角度下判断，房企的最主要的核心竞争力就是融资能力。融资能力越强，资金越充裕，企业的扩张速度也就越快。预计今年房地产行业的利润将会压缩，强大的融资能力将为有实力的房企保证了盈利空间，同时为了遏制房地产市场被过度热炒，监管层已经收紧了一些关键的资金来源。只有评级靠前的大型房企可以发行在岸债券，只是受部分条件的限制。因此，房地产企业属性的变化值得关注。基于对房地产行业现状和未来发展趋势的判断，并结合自身特点和规划，房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中多数公司或多或少地对业务将做出调整和转型。因此，我们给予房地产行业“同步大市”评级。

开年以来，在严厉的限购限贷政策叠加新房供应管控之下，一二线城市已经如期降温，而在此背景下，三四线城市的表现也将对周期演绎的持续性产生尤为关键的作用，这已经成为不仅仅是地产研究员关注的课题。

从美国发展经验来看，美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起，同时在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。我们认为无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。当然，政策配合推动也是物流地产发展的不可或缺的推动力。

根据我们跟踪的约 40 城新房销售和约 20 城二手房销售数据，我们发现受到调控政策影响的城市销售放缓趋势仍在持续，而同期未受调控的城市销售表现仍维持稳定。

据发改委 2 月 8 日消息，深入推进特色小（城）镇建设与脱贫攻坚战略相结合，加快脱贫攻坚致富步伐，国家发展改革委、国家开发银行印发关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见（以下简称意见）。意见提出七大主要任务，包括加强规划引导、支持发展特色产业、积极开展试点示范、加大金融支持力度、建立长效合作机制等。其中，开发银行加大对特许经营、政府购买服务等模式的信贷支持力度，特别是通过探索多种类型的 PPP模式，引入大型企业参与投资，引导社会资本广泛参与。

过去三四线城市证伪的最大原因就是两点，一是库存高企、二是人口外流。当前，我们认为这两个因素都有了变化，而且会在未来的3~5年之内出现根本的变化，就是库存下降（我们判断三线的去化周期下降到2~3年时就具备涨价空间），和城镇化减速。资金流动只能够带来短周期，人口流动能够带来中周期，以上库存和人口的问题解决，对三线城市将带来一个趋势大周期。

基金业协会要求暂不予备案投资于热点城市住宅项目的私募资管计划，证监会对再融资的规模、速度都有了更严格的管制，限制融资的政策陆续出台，进一步限制了小型地产开发商的融资渠道，后续开发所需的资金压力进一步升高，因此寻求合作开发、寻找新的业务方向的趋势将加强。大型开发商资金实力较强，所受影响较小，在热点城市土地价格居高不下的情况下，以兼并收购的方式扩充土地资源更受到龙头的青睐。在行业格局分化的大趋势下，地产并购大时代渐渐到来。