深圳辖区面积只有1997 平方公里，在全国一二线城市中市域面积最小。30 多年来，城市快速扩张，房地产迅猛发展，城市空间变得非常局促。目前，深圳的开发强度(建设面积/市域面积)达到48.5%，不仅在全国各大城市位居首位，而且超过了毗邻的香港。2009～2014 年，深圳通过“招拍挂”出让的用地减少92.3%，新增建设用地占比从2010年的91.5%，急剧下降至2014 年的29.8%。目前，由于公共服务设施、轨道交通供地“倒逼”，90%的住宅供应依赖城市更新。

2016 年中秋节过后上班的第一天，不少朋友发来微信，问对各地楼市的疯狂现象怎么看，其中几个朋友把济南、成都的抢房照片都发过来了，还有一些购房者也晒抢房经历，的确让人看了叹为观止，更让没钱炒房的人望洋兴叹。面对朋友们集中式的问题：对未来楼市怎么看，这么疯狂到底正常不正常，实体经济真的差到这种地步了吗？真不知道如何回答。的确，研究房地产行业这么多年，这轮楼市的诸多现象是最疯狂的一次，特别是“地王”现象都没有支撑、没有道理可言，而房价的疯涨似乎也是瞬间就爆发了，这种疯狂从一线城市开始蔓延到部分优秀的二线城市，如南京、苏州，然后再到几乎整个东部经济相对较好的城市，甚至连无锡这类前几年备受诟病的存量过大的城市，楼市都开始起死回生了。为什么会形成这轮楼市暴涨的局面？值得思考。

国务院要求，《规划》实施要按照党中央、国务院决策部署，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，实施藏粮于地和节约优先战略，以提升粮食产能为目标，大力推进农用地整理和高标准农田建设，夯实农业现代化基础；以促进城乡统筹发展为导向，大力推进城乡散乱、闲置、低效建设用地整理，推动美丽宜居乡村建设和新型城镇化发展；以精准扶贫、精准脱贫为要求，大力推 进贫困地区土地综合整治，加大政策、项目、资金支持，助力脱贫攻坚；以保护生态环境为前提，大力推进废弃、退化、污染、损毁土地的治理、改良和修复，促进土地资源永续利用。

2016 年开发商销售成绩亮眼，跨越千亿销售额房企数量已达 12 家。行业集中度进一步提升，TOP10 门槛金额由 15 年的 725 亿跨越至 1100 亿，同比大幅增长 52%，远高于行业增速。在此背景下，龙头企业加紧拿地回补土储，万科上个月新增 34 个项目，荣盛发展上月新增 47 宗地块。调控持续收紧压力下，将加快行业优胜劣汰，有实力的房企将通过土地竞拍和收购兼并持续扩大市场份额；在目前地产板块估值较低的情况下，预计后续龙头房企主导的并购整合等资本运作仍会发生。

上周（ 2016/12/31-2017/01/06）楼市主流 40 个城市受元旦小长假影响，成交环比下降 23.5%，1月日均成交同比下降 4.6%，降幅较前周收窄，其中一线、二线和三线城市分别同比 3.7%、 -2.4%、 -12.6%；库存方面，19 个重点城市可售面积下降趋势不变，去化月数一线由升转降，二线已连续9 周上升，目前行业仍处于去库存阶段；拿地方面，前周 100 个重点城市土地成交环比上升 115.7%，全年土地成交 10.0 亿平，同比下降 7.1%，2016 年土地成交整体低迷，并预计 2017 年土地市场并不乐观，2017 年加库存弹性或较弱，周期大概率将延长。

2017 年宏观经济“类滞胀”态势更明显，地产与金融过度扩张拖累潜在增长，政策面加强房地产调控，防范金融风险，严控资产泡沫；资金面央行保持货币政策稳健中性；继银行和债券市场融资遭遇收紧后，证监会收紧热点城市房地产基金资管项目，对底层资产进行穿透管理；信用收紧，融资受阻，销售下滑，资金密集型房地产整体面临巨大的资金链压力。

中央已明确国企改革顶层设计，目标为到 2020 年，在国有企业改革重要领域的关键环节取得决定性成果。本轮国企改革始于 2015 年 9 月的 22 号文：《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》，2016 年以来密集发布配套文件，根据我们统计，中央国务院层面的就达到 11 份。本轮国企改革目标是优化资本配置，提升经营效率实现国有资产的保值增值，对应企业层面的目标成果即在于经营业绩的提升和企业价值的提升，对于上市的国企而言，对应的是股价的提升。

通过支出法、收入法及投入产出分析法，我们估算房地产行业本身及产业链对我国 GDP 影响占比略超 21%，其中前者占比约 11%，后者占比约 10%，大比重显示房地产依然是国民经济支柱产业；并且通过投入产出表分析可知，房地产对上下游的需求拉动效应高达近 3 倍，因而房地产对经济影响依然举足轻重；但与此同时，房地产对经济的增长贡献率却逐步走低，自14 起房地产对 GDP 增长进入拖累阶段，贡献率分别由 13 年 14.2%快速下降至 14 年4.3%、15年1.1%，

一手房：环比增速-16.8%，同比增速 7.6%。本周中泰跟踪 60 大中城市一手房合计成交 63,556 套，环比增速-16.8%，同比增速 7.6%，年初至今累计同比增长 18.3%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为-9.2%、-15.6%和-18.7%。二手房：环比增速-26.1%，同比增速-18.4%。本周中泰跟踪的 18 个城市二手房成交合计 12,823 套，环比增速-26.1%，同比增速-18.4%，年初至今累计同比增长 9.9%。一线、二线、三线城市环比增速分别为-11.8%、 -25.2%、 -29.1%。

2016 年“分类调控，因城施政”的政策主线贯穿全年，政策也在与基本面博弈的过程中由年初的总体宽松（非限购城市下调首付比例，交易税费减免、央行降准）过渡至当前的热点城市持续深化调控。进入 12 月份，限购再次扩容，逐步向中西部省会城市及东部热点三线城市蔓延。而信贷政策方面，热点城市信贷收紧也逐步由前期的商贷延伸至公积金贷款。