2 月 28 日至 3 月 19 日，包括三四线城市、县级市在内的近 20个城市出台或升级限贷限购措施，标志着新一轮调控收紧大幕正式开启。随着更多城市跟进收紧或升级调控措施，市场对于楼市降温调整的预期将更加明确。 1 季度，预计商品房销售面积增速或降至20%以下，房地产开发投资增速或降至 8%左右；3 月，大中城市房价涨幅趋于继续放缓，环比上涨的城市数量将明显减少。

商品房成交：重点覆盖的 31 个大中城市商品房市场合计成交 532.08 万平米，同比减少 38.61%，环比减少 1.69%，成交量从年内高点水平小幅回落。年初至今成交水平低于去年全年平均 34.39 个百分点。

北京、厦门、佛山、嘉兴等地继续出台调控细则，总体而言“因城施策”的大方向不变，调控升级的区域多为一线城市及周边、过热二线城市，三四线城市仍以去库存为主，第二轮调控政策的边际影响有限，对板块的影响不大。而布局全国的龙头开发商受调控政策影响较小，在资源、成本、品牌等优势下将继续提升市占率，在三四线城市销售持续复苏的情况下，全国及区域龙头有望维持业绩的高速增长。 2017 年房地产板块大趋势仍然是分化和转型，预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主。

2017 年 2 月，中央层面上继续强调“因城施政、分类调控”，三四线去库存和重点城市控房价处于并重地位。此外，值得一提的是，政策对于供给端房企融资再次收紧，中基协和证监会分别在债权表外融资和股权融资两方面限制了地产开发企业对于资金的需求。地方层面上，热点城市纷纷出台限购限贷政策，由地方政府主导的调控升级是政策收紧的直接表现。

三四线销量自 16 年初呈现普遍向好，主流大城市外溢观点无法解释一方面，17 年 1-2 月主流 63 城同比销售面积同比+3%VS 剩余 590 城同比+44%，同时东部、中部和西部销售面积同比增长分别为+16%、+33%和+36%，均显示出目前三四线城市出现普遍性向好；另一方面，自 16 年Q1 开始 590 城的销售已呈现同比+29%， 16 年全年同比+21%、仅略差于主流 63 城的 26%，显示本轮三四线楼市自 16 年初持续向好，并且同时显示出 16 年 Q1 中三四线与二线之间楼市呈现较强的同步性。而三四线这种普遍性、同步性以及持续性并无法用目前主流大城市需求外溢观点所解释。

上周（2017/03/20-2017/03/26）40 个重点城市环比成交微增 5.5%，受到基数影响， 3 月截至上周成交同比下降32%。其中，一线城市环比大幅反弹，北京环比上涨超 50%；三线城市环比增幅扩大至 17%，但同比数据也受到去年高基数影响，3 月累计同比下降 29%，城市间销量开始分化。上周，全国多城发布楼市调控政策，其中北京出台离婚一年内均按二套房房贷执行的政策，短时间内再度升级调控，厦门、中山、佛山等二三线城市也纷纷制定新的限购限贷条款，新一轮调控密集出台，预计投机性及改善性需求将进一 步被抑制。

国土资源部部长姜大明 3 月 8 日下午在人民大会堂部长通道答记者问时表示，国土部在加快建立房地产健康发展长效机制方面，主要有三项重点：一是明确住房用地的本质属性，能够保障居民住有所居，进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的行为。

1）2017 年 1-2 月全国地产开发投资名义同增 8.9%，增速比去年全年提高 2pc，大超市场预期；整体销售额增速虽回落，但中部增速提高 5.4pc，西部增速提高 31.2pc，投资销售的大幅增长有望让市场预期归为一致，对行业整体增速的预期进一步上调。2）北京调控升级，符合预期，算是利空落地，其结果是：1、北京房市迅速冷冻，房价高位盘整，将加速购买力向京郊溢出，京津冀提纲挈领，仍然看好环京布局的华夏幸福，荣盛发展。2、因城施策大政方针不变，三四线复苏持续，且任重道远。2017年房地产板块大趋势仍然是分化和转型，预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主。

2017 年近期房地产板块投资策略是“主题领军，价值轮动”；推荐：1）龙头房企受益于市占率的提升和行业壁垒的建立，业绩稳健，分红可期，推荐：保利地产、招商蛇口、万科 A、华侨城 A；2）京津冀主题持续升温，推荐：华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份；3）区域主题，受益：西南区域（金科股份）、大深圳区域（天健集团、格力地产）、大上海（新城控股）、贵阳区域（中天城投）。

2017 开年以来，三四线市场销售持续走强，带动全国商品房销售面积增速大幅超预期，进而引起市场各方广泛关注。那么，这波三四线市场的强势销售表现有何特征？能否延续？对全年市场走势影响如何？本篇报告从数据出发，对以上热点问题逐一予以回答。我们判断此轮三四线市场强销售表现将在今年持续，并为立足三四线市场的房企提供销售端支撑，推荐重点关注碧桂园、雅居乐和华夏幸福（未覆盖） 。