今年 1-2 月，新房、二手房均呈现“热点城市降温，三、四线活跃”特征：① 54 个城市中有 34 个新房销量累计同比增速为正，占比 63%，其中大部分为三、四线城市；②新房销量环比去年最后两个月增速仍为正的城市包括宿迁、马鞍山、连云港、三亚、苏州、芜湖、莆田、赣州、九江、台州等 10 个城市，大部分为三、四线城市，考虑到 11、12 月开发商大多会冲量，是传统的销售“大月份”，而 1、2 月由于春节长假等因素，销售往往较清淡，因此某一城市环比去年最后两个月的增速若仍为正，表明该城市的楼市 1、2 月份的确在显著改善；③“前期热点”城市（2015、16 年量价齐升幅度较大导致目前政策调控较严的城市） 新房销量同比下降显著；④二手房成交套数累计同比增速为负值的城市均为“前期热点”城市，而增速为正且排序靠前的金华、扬州、常熟、青岛、张家港、无锡、江门、大连、南昌、南宁、杭州、岳阳，大多为三、四线城市，值得注意的是，三线城市常熟 1-2 月二手房销量甚至超过了去年 11-12 月。

为做好 2017 年促进中部地区崛起工作，近日国家发改委印发了《2017 年促进中部地区崛起工作要点》（以下简称《工作要点》）。发改委相关负责人表示，《工作要点》指出，做好今年促进中部地区崛起工作，适应把握引领经济发展新常态，坚持以提高发展质量和效益为中心，以推进供给侧结构性改革为主线，全面实施《促进中部地区崛起“十三五”规划》，全力推进“一中心、四区”建设，推动中部地区发展再上新水平。

从目前的数据可以看出，新年过后的一个月时间里，一线城市的成交价与量都出现了一定程度的上升。主要由于前周的成交数据大幅下滑所致。但是我们可以看到需求端的依旧谨慎。而供应端正在逐步放开。各地土地供应逐渐充足，但是房企拿地意愿不足，溢价率较去年有明显下降。我们已经判断了今年房地产市场主要是以祛除杠杆，降低房地产库存为主要任务。

本周安信跟踪 52 大城市一手房合计成交 5.91 万套，环比上升 9.15%，同比下降12.69%，累计同比下降 2.86%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 27.56%、 12.3%、3.92%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-5.88%、-1.2%、 62.67%、140.91%。  

上周（ 2017/2/13-2017/2/19）楼市成交环比上升，截至上周的新房成交与去年 2 月同比基本持平，三线城市复苏持续性仍待观察，而二手房成交大幅下降约 30%，整体下滑趋势仍较为明显。上周证监会、基金业协会等接连推出融资新规，对再融资规模、频率予以更加严格的限制，并规定私募资管计划不得投资于 16 年房价上涨过快热点城市住宅地产项目，进一步收紧房地产企业，特别是中小型房企融资渠道，彰显管理层去地产杠杆和泡沫的决心，或间接加速行业整合的趋势，预计 2017 年下半年行业集中度将有明显的提升，同时投资增速或随资金面的收紧而回落探底。我们对处在销售增速高位下行趋势下的行业维持中立评级，建议挖掘结构性机会，主要推荐：1）资源型龙头房企：招商蛇口、保利地产、华侨城、金融街等；2）地方国企改革题材：上实发展、上海临港、中航地产、合肥城建等；3）优质转型：嘉宝集团、华业资本、宜华健康、天保基建等。

本周市场回顾。本周房地产板块指数整体表现强于沪深 300 指数，弱于创业板指数，房地产指数（申万） 报收 4953.95，周度涨幅为 1.7%，较沪深 300指数相对收益为 0.2%。本周地产板块涨幅前五的公司分别为空港股份、中润资源、荣安地产、中国国贸、粤泰股份。

目前从大背景的角度下判断，房企的最主要的核心竞争力就是融资能力。融资能力越强，资金越充裕，企业的扩张速度也就越快。预计今年房地产行业的利润将会压缩，强大的融资能力将为有实力的房企保证了盈利空间，同时为了遏制房地产市场被过度热炒，监管层已经收紧了一些关键的资金来源。只有评级靠前的大型房企可以发行在岸债券，只是受部分条件的限制。因此，房地产企业属性的变化值得关注。基于对房地产行业现状和未来发展趋势的判断，并结合自身特点和规划，房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中多数公司或多或少地对业务将做出调整和转型。因此，我们给予房地产行业“同步大市”评级。

开年以来，在严厉的限购限贷政策叠加新房供应管控之下，一二线城市已经如期降温，而在此背景下，三四线城市的表现也将对周期演绎的持续性产生尤为关键的作用，这已经成为不仅仅是地产研究员关注的课题。

从美国发展经验来看，美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起，同时在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。我们认为无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。当然，政策配合推动也是物流地产发展的不可或缺的推动力。