缺乏强制性政策，市场引导力度有待加强。一方面，开发商建设全装修住宅会增加成本。住宅装修项目繁多、工序复杂、管理难度大，还会延长开发周期，增加额外的管理、销售和财务费用，提高开发成本和房屋售价，导致竞争力下降。同时，建设全装修住宅会增加开发商售后质量责任，产生额外的维护保修费用。另一方面，国家和地方层面缺乏强制性推进政策，一些“点式”激励政策不足以激发开发商的积极性。而且，多数情况下商品房不做全装修并未影响其销售。因此，开发商在面对开发成本增加、管理难度提升、责任范围增大和市场接受程度不确定等问题时，开发全装修住宅积极性不足，激励引导机制亟待建立。

上周我们重点关注的 10 大城市中，深圳地区的成交量环比继续增长，除深圳地区之外，上海、广州和北京等一线城市上周成交量环比均出现了不同程度的下滑。其余城市成交量环比则涨跌不一。从目前情况来看，房地产政策收紧的效应正在持续延续，我们仍坚持之前的看法，受到政策的限制，房价震荡，以及成交量萎缩是大势所趋。

成品住房是发展绿色建筑和推进建筑产业现代化的重要途径之一，对实现房地产业规模发展、延伸产业链条、促进产业转型升级和绿色发展具有重要意义。近年来，江苏省积极贯彻落实国家有关发展成品住房的战略方针和部署要求，结合省情制定出台了一系列推动成品住房发展的政策法规和标准，开展了成品住房开发建设试点示范，培育了一批成品住房开发、设计、装修和部品生产龙头企业，成品住房市场稳步发展，成品住房推进工作取得了积极成效，在全国处于领先水平。

市场一直对国内开发商的合同销售增长和利润率回升感到满足，但我们认为必须加倍谨慎，尤其在今年第二和第三季。政府推出紧缩措施后，4月份38个主要城市的成交量显著放缓（月初至今同比下跌35%）。由于地价上升的速度比房价更快，因此强势的房价不一定为开发商带来更高利润。

本周安信跟踪 46 大城市一手房合计成交 5.63 万套，环比上升 6.29%，同比下降 15.2%，累计同比下降 10.52%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-1.11%、3.34%、8.84%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为 160.1%、-1.34%、 -26.21%、 -6.88%

房地产投资 1-3 月同比增长 9.1%。1-3 月全国房地产累计开发投资为 19292 亿元，同比增长 9.1%。相比 2016 年 1-3 月同比增长 6.2%而言，2017 年 1-3 月增加 2.9 个百分点，比 2016 年 4 月累计增速回升 1.9 个百分点，比 2017 年 1-2月累计增速回升 0.2 个百分点。1-3 月商品住宅投资 12981 亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资比重为 67.3%。

17年2月以来，地方政府持续调控升级，政策的主要着力点为限购限贷加码提升购房门槛。我们认为未来政策的收紧方向或将逐步延伸至按揭贷成本的提升。目前，从宏观层面上看，货币政策不存在中性转宽松的基础，但短期内也难见政策加息的可能性，因此，按揭贷成本的提升主要依靠银行端折扣利率的上调，实际上，我们跟踪的35城市首套房按揭贷利率近期持续攀升，北京、广州、深圳等部分银行已上调利率至95折，未来我们或将看到更多银行逐步收紧按揭贷利率。

3 月商品房销售面积同比增长 14.67%，增速较 2 月回落了10.43 个百分点，其中 30 大中城市中一、二和三线城市成交面积同比分别下跌 23.11%、36.66%和 26.19%，意味着重点城市之外的三、四线城市销售热度有所延续。尽管目前调控政策力度、城市数量均逐步增加，但与此同时，高基数效应也将明显减弱，预计在三、四线城市带动下，商品房销售在二季度仍将维持相对较好的表现。

日前，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。

2017 年 4 月，住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关公司的通知》。表面来看，政策要求在供过于求的地方限制供应，在供给不足的地方增加供给。可是，库存压力过大的地方即使想增加土地供应也无人问津而热点城市在此前却面临着土地供应不足的政策。因此，政策实际上是在推动供给增加。同时，近期新出现的各地不动产权证满 2-3 年才能上市的政策，以及对中介公司加强监管，都在遏制二手房市场过热，避免房屋换手率过快。