2017 年房地产行业的投资策略为“精选主题，业绩为王”。调控走入深水区，后续不确定性仍然较大。因此我们推荐业绩过硬，且具备一定主题的行业标的，具体包括：1） 京津冀主题：荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份；粤港澳大湾区：珠海区域（华发股份、格力地产）、深圳区域（天健集团、招商蛇口）、广州区域（保利地产）。其他区域：大上海（新城控股），西南区域（金科股份，蓝光发展），贵阳区域（中天金融）。2）全国和区域龙头受益于市场集中度的提升，推荐：招商蛇口、保利地产、万科 A、华侨城 A、荣盛发展、中天金融、蓝光发展、新城控股、华夏幸福。3）租赁市场行业地位上升，推荐：世联行。

17年前三季上市房企共实现营收9397.62亿，同比升3.15%，增幅较16年三季报降约30.4个百分点；共实现营业利润1423.4亿，净利润1053.7亿，归母净利润900.87亿，同比分别升22.834%， 升22.77%和升26.33%。行业营业收入增速大幅下降，但整体收入继续创出同期营收历史新高。整体营业利润、净利润及归母净利润均保持高增长，涨幅仍处于近几年的高位。

新华社 10 月 18 日报道，总书记习近平同志在十九大报告中提出，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。据新华社报道，习近平指出，为什么人的问题，是检验一个政党、一个政权性质的试金石。必须始终把人民利益摆在至高无上的地位，让改革发展成果更多更公平惠及全体人民，朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。

近年来我国人均寿命提升，生育率下降，老龄化迅速，劳动人口数量锐减，老年抚养比快速上升，家庭小型化趋势明显，老人空巢独居增多，失能和高龄老人比例高，养老需求爆发，亟待解决。养老市场供需严重不平衡，有效供给缺乏，匹配程度低，公立机构一床难求，私立机构两极分化，养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾。痛点无法解决，催生巨大市场空间。

上周（17/10/21-10/27）主流43 城一手房成交环比-6%，其中一二线环比+1%，三四线环比-19%；10 月前27 天成交环比-5.4%、同比-32.5%，同比降幅较9月的-33%收窄0.5pct，其中一二线同比-34%、三四线同比-29%。库存方面，上周16 个重点城市推盘/成交比0.97，去化率较为稳定，16 城可售面积为6,734 万平米，环比上升0.1%；3 个月移动平均去化月数为8.6 个月，环比上升0.1 个月，行业绝对库存和相对库存仍处于低位

2017 年1-9 月地产板块主营业务收入同比增长0.6%，较1-6 月下降2.3 个百分点；板块净利润同比增长31%，较1-6 月上升2.8 个百分点。利润率方面板块总体毛利率为31.6%，较去年同期上升2.2 个百分点；板块净利率为11.1%，较去年同期增长2.5 个百分点。

财报整体延续靓丼。尽管前三季度政策调控持续收紧，但全国商品房销售额同比仍增长14.6%，加上2015-2016 年销售项目步入结算周期，上市房企三大表状况延续靓丼。前三季度行业整体收入增长4.3%，净利润增长26.9%，较2016 年全年增速分别降低25.3 个和9.2 个百分点。考虑到结算滞后于销售，预计短期上市房企业绩仍将维持较好表现。

我们认为此轮调控政策在 2018 年不会出现放松的情况，随着房价和销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。

商品房价格方面：本周新房市场总体成交环比上升3.69%，其中，一线城市环比上升4.36%，二线城市环比下跌3.49%，三线城市环比上升12.92%。分区域来看,长三角涨幅一枝独秀:环渤海区域环比下跌0.9%，长三角区域环比上涨17.16%，珠三角区域环比下跌2.23%。