6 月销售复苏，城市分化。2022 年6 月，30 城新房销售面积同比增 速为-7.41%，环比增速为81.08%，成交套数同比增速为-10.40%，环比 增速为71.25%，本月实现本年度最低同比降幅，最高环比增速，30 大 中城市商品房成交面积已经恢复到近几年的平均水平。分一二三线城 市来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-8.54%/1.76%/-26.54%， 环比增速分别为141.46%/89.42%/27.04%，一、二线城市成交面积环比 出现明显增幅，二线城市成交面积同比扭转为正增长。在房贷利率发 生显著变化后，销售变化大概滞后1-2 个季度，由此推算，最快在第 三季度末见到销售企稳。但目前居民杠杆率处于高位，2022 年5 月居 民部门杠杆率为62.10%，相较于2014 年同比增加27.7pct，销售企稳 还需要政策和市场环境改善的合力，保守估计销售市场到第四季度企 稳。

一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1

（一） 销售跟踪：6 月销售复苏，各能级城市分化明显 ............................................................................................... 1

1、6 月销售复苏，高能级城市销售市场环比大幅提升 ....................................................................................... 1

2．去化周期恢复到年初水平 .................................................................................................................................. 2

（二） 土地跟踪：二轮土拍供应体量减少，城市热度分化，民企拿地收缩 .............................................................. 2

1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ....................................................................................................................... 2

2. 二轮土拍热度仍未回升，后半程值得期待 ....................................................................................................... 3

3. 二轮土拍流拍率下降，各城市热度分化 ........................................................................................................... 3

4. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 ................................................................................................................... 5

二、 21 年年报及22 年一季报分析 ...................................................................................................................... 5

（一） 利润表：归母净利润断崖下跌，盈利能力出现企稳迹象 .................................................................................. 5

（二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业去杠杆成效明显 ....................................................................... 6

（三）现金流量表：行业现金流紧张，筹资现金流近年首次净流出 ............................................................................ 7

三、 政策进入观测期，由低能级向高能级城市发展 .......................................................................................... 12

（一） 政策宽松进入效果观测期，房企信用债发行规模小幅上升 ............................................................................ 12

（二） 地方政策仍有宽松空间，一线城市放松落户条件 ............................................................................................ 14

四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 16

（一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 ........................................................................................................ 16

1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升....................................................................... 16

2、信贷端：LPR 与上月持平，政策效果显现 ..................................................................................................... 18

（二）房地产行业PE 不断修复，PB 仍处于历史低位 ................................................................................................... 18

1、房地产板块PE、PB 估值比较 .......................................................................................................................... 18

2、房地产板块与各行业PE、PB 估值比较 .......................................................................................................... 19

3、物业管理版块市场表现 .................................................................................................................................... 19

4、物管个股表现 .................................................................................................................................................... 20

五、投资建议 ....................................................................................................................................................... 20

六、风险提示 ....................................................................................................................................................... 21

插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 22

表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 23