7 月相较于 6 月工业生产和消费的景气度在持续改善，受到广义财政支出压力和季节性因素的影响，基建投资增速料将有所放缓，但在制造业投资和基数因素的带动下，预计固定资产投资有小幅修复。在 6 月大量的信贷投放下，7 月的信贷料将有所回落但有望保持同比多增。价格方面，CPI 同比 7 月料将进一步下探到负增长，但预计 8 月开始回升，PPI 略为领先，7 月开始呈现底部回升状态。综合经济多方面表现，国内经济运行压力不减，预计逆周期调节政策将保持积极态势，进一步加码助力稳增长。

6月8日起，多家国有大行活期存款挂牌利率下调5个基点至0.2%。国务院2023年度立法工作计划公开，个人所得税法修订和房地产税立法均未涉及。地方层面：深圳住建局表示今年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套。广西获得预售许可之前房企不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。南通通州购买首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的1.5%。北京6月5日起实施提高无发票租房公积金提取额度至200元。

第十五届金砖五国领导人峰会将于今年 8 月 22 日至 24 日在南非约翰内斯堡举行。我们预计本届峰会有三大看点：一是讨论金砖国家扩容，进一步提升新时期金砖合作的影响力；二是探讨超主权货币等议题，但预计为长期探索；三是为后续的第三届“一带一路”国际合作高峰论坛奠定更扎实的政治与外交基础。后续“一带一路”和金砖合作等外交推进的事件性催化值得持续关注。

2023 年二季度补偿性因素退潮，经济再度转弱；预计下半年经济复苏，复合增速再度回升，全年 GDP5.4%。CPI 同比走弱主因高基数加弱需求，下半年有望回升；随着翘尾因素减弱，预计三季度 PPI 降幅收窄，下半年逐步回升。需求方面，二季度投资总量放缓，结构分化，高技术产业保持高增，基建中枢回落，地产仍下行；消费阶段性转弱，6 月边际回暖；多元化和汽车行业崛起对冲外需下降；海外软着陆预期升温。 供给方面，二季度制造业 PMI 降幅收窄，非制造业小幅回落。工业生产修复；产能利用率处于低位；新能源生产保持高增。主体人群就业明显改善，青年失业结构矛盾仍存。

7月24日的中央政治局会议给予了房地产行业新定调，主要有以下变化:1)没有提及房住不炒:2)定调房地产市场最新形势判断:供求关系发生重大变化;3)首提适时调整优化房地产政策:4)“支持”刚改需求更改为“更好满足”。我们认为在当前适时对房地产行业重新定调，是弥足珍贵和及时的，后续期待会有很多重点城市政策会逐步落实政策优化，如核心城市的限购限贷限售、认房又认贷等政策的宽松等。

投资分析意见:低基数下销售同比大降，政策转向助力探底修复，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清中期行业供给待修复，雪加多项宏观数据和地产数据的走弱、以及近期政治局会议中行业政策转向积极支持，证监会和住建部也积极表态，此外城改政策也密集推出，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化，并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐:A股:华发股份招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A股:越秀地产华置地、建发国际中海外发展龙湖集团，此外，建议关注城中村改造受益企业:天健集团、城建发展、中华企业等，维持物业管理板块“看好”评级，推荐保利物业、中海物业、万物云、华润万象新大正、碧桂园服务，建议关注:招商积余。

投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡 沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发 展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协 同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需 求侧来看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包 括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧 信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能 级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。

7 月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36%。7 月销售延续低 迷态势，因为当前销售去化状况不佳，房企推盘积极性不足供应大幅减少， 叠加传统的销售淡季，市场情绪依然处于缓步下滑的阶段。自4 月至今无 论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。从7 月单月情况看， TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额3474.1 亿元，同比降低33.6%， 环比降低34.0%；权益口径销售金额2704.1 亿元，同比降低35.6%，环 比降低36.1%。从累计情况看，1-7 月TOP100 房企实现操盘口径销售金 额34094.3 亿元，同比降低4.8%，较上月累计同比降低4.9pct；权益口 径销售金额27072.1 亿元，同比降低5.1%，较上月累计同比降低5.3pct。

2023 年上半年全国地方政府性基金预算本级收入的全年达成率为29.2%，绝 对规模同比下降超过17%，城市表现分化明显。我们预计由于房价将进一步下 行，企业拿地的意愿和能力会进一步下滑。今年迄今绝大多数城市的土地出让 计划则远未完成。我们判断今年四季度土地市场竞争会明显变少，且供地质量 会好于2023 年上半年。

城市更新的内涵包括棚户区和危房改造、老旧小区/厂区/街区改造，以及城中村改造等，本质 在于提升城市土地资源使用效率。过去的城市更新，更偏重拆除重建和商业化开发，在拉动房 地产投资的同时，也明显提高了居住成本，城市历史原貌并未得到充分保留；但2018 年以来， 城市更新政策逐步转向，开始强调对既有建筑的保留利用，我国城市更新已进入“有机更新” 的新阶段，尤其2021 年以来，住建部多次明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以 保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。2023 年以来，超 大特大城市城中村改造成为城市更新行动的焦点，是存量住房的供给侧优化和提升，对于改善 民生、推动城市高质量发展意义重大，也将在一定程度上拉动房地产投资。