宏观经济运行冷热交互，整体呈现新旧动能加速转换的特征，制造业相关领域表现亮眼，出口实现超预期增长，但地产、建筑领域面临调整压力，消费“弱复苏”的特征仍较为鲜明。整体看，制造业投资和工业增加值增速表现较强显示经济内生动能有所改善，不过与内需强相关的大宗商品价格表现仍然疲软，经济复苏态势的持续性仍需进一步观察。近期政策发力方向也在积极转变，着力培育先进动能，新质生产力相关的产业政策或将成为市场关注重点。

开工施工竣工持续下行，预计全年房地产开发投资额可能仍有较大降幅。销售作为先行指标，而开工施工竣工是相对后置的指标，我们在 2023 年持续提示后置指标会跟上先行指标的节奏。新开工与当前低迷的销售环境、融资环境、前期拿地数量少且城投拿地并未全部开工高度相关。竣工在 2023 年有保交楼资金加持，2024 年目前流入保交楼市场的资金不及 2023 年，故也是承压的态势。施工主要跟随 2021 年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，预计全年房地产开发投资可能仍有较大降幅，继续对经济负贡献。

目前，我国已获交易所审批通过和证监会准予注册的消费基础设施 REIT 共四只，其中已上市三只，我国商业地产正式步入 REITs 发展的新时代。四只消费基础设施 REIT 底层资产都已稳定运营，预计 2023-2024 年运营效益将稳步提升。

日本地产泡沫的形成：宽松的货币环境+金融弱监管+信用扩张的自我强化机制。1985 年《广场协议》的签订致使日元持续升值，1987 年的《卢浮宫协议》又约定日本持续维持宽松货币政策，市场流动性过度释放。在此背景下叠加金融的弱监管，银行传统业务的盈利能力下降，驱使银行目光投向火爆的土地市场。企业为了获得更多贷款，循环买地质押助推了房价持续上涨，“久涨不跌”的楼市预期反过来使得家户、企业、金融机构不断加杠杆投向房市，导致信用不断扩张，最终形成资产泡沫。

如何理解“新质生产力”？自 2023 年 9 月以来，“新质生产力”成为市场的“高频词”。 结合新质生产力的基本内涵和马克思关于劳动过程的三个基本要素来看，我们可以理解为：（1）发展新型的劳动者队伍：在当前我国人口老龄化这一大背景之下，人口红利逐步消失，取代的则是工程师红利的提升，意味着未来的两条路径：一是产业适当转移至人口密集型国家，对应的是出海逻辑；二是单位劳动者效率的提升，对用的是提升高附加价值产业的比重。（2）劳动资料，是生产过程的关键。未来生产工具的代表逐步向智能化和数字化进行转变，显然这也是我们新质生产力的聚焦方向。（3）劳动对象，从实实在在自然环境中的物质、半成品原料，逐步转向：以数据加工、信息迭代为代表的“无形对象”。因此，数据要素、处理信息、实现智能化等均成为新的劳动对象。

仓储物流REITs属产权类REITs，运营条件简单，市场化程度相对较高：公募REITs兼具股性与债性，主要分为经营类REITs与产权类 REITs两大类，相比之下产权类REITs股性更强。产权类REITs中，仓储物流、产业园主要通过出租获得运营现金流，且可获得土地与资产增值回报，定价相较保障房亦更为市场化。但相比产业园，仓储物流因运营条件更为简单，项目投入使用后短期内即可达到 较高出租率，进入稳定运营的成熟期。

横向对比住宅投资占 GDP 的比重，我们发现目前中国的住宅投资占比与美国和日本的长期均值接近，约在 4%左右，我们认为住宅投资需求的刚性区间下沿基本已触达。尽管从宏观层面上看，当前地产投资的总量和增势已经触及刚性需求的下沿，但需求端的数据并未出现明显改善，房地产销售市场处在存量时代，房屋需求的刚性下沿决定了投资需求下沿的波动幅度。从总量视角上，我们认为投资的整体下行速率在放缓，即便有负向的波动，也会产生均值回归，但在新的生产力工具没有突破之前，这个过程可能相对漫长。

利好频出，春节成交恢复缓慢。春节前后利好政策频出：2 月 7 日，深圳优化限购政策，深户买房不看社保，外地户口买房要求 3 年社保；2 月 20 日，最新五年期 LPR 调整为 3.95%，较前期下降 25bp，至此北上广深首套贷款利率分别下调为 4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。

“小管道”承载“大民生”，管网建设政策“暖风”频吹管网建设作为涉及到居民生活的重要民生工程，自 90 年代以来，随着经济发展、城市化率提高等多方面因素，当前我国管网建设愈发成熟，正在逐步进入更新改造阶段，行业相关支持政策伴随行业发展也随之变化。2012 年住建部和发改委发文通过多渠道筹措城镇供水设施改造和建设资金，支持行业迅速扩容。2024 年 2 月 16 日，住建部提出未来每年改造 10 万公里以上地下管线。我们认为 2024 年 将迎来继 2012 年之后，地下管网维修和新建“新的十年周期”，其中以塑料管道为首的新型管材将成为此轮周期的主力。

新房：低基数下 1 月新房成交同比降幅小幅收窄，一线城市好于二三四线 1 月新房成交环比转跌，环比季节性回落；同比降幅小幅收窄，主要受去年春节基数较低影响，整体成交仍然低迷，延续筑底行情。1 月 40 城新房成交面积 1042.1 万平，环比下降 30.9%，同比下降 14.9%，同比降幅较上月收窄了 2.0 个百分点。预判下月，2 月恰逢传统春节，叠加当前低迷行情影响，预期延续供需两淡。不过值得关注的是，1 月下旬广州、上海、苏州等核心城市相继松绑限购，政策宽松也将进入加速落地阶段，局部城市或将迎来小幅放量，但是政策效果仍需等待市场数据的检验。