新房预售制度是各个国家和地区较为普遍的销售方式，不过重要性相对较低。美国住宅销售以二手房为主（约90%），新房占比在10%左右。新房中预售占比多数时期在70-80%。日本2014-2018 年购入和自建新房占比合计占比近73%，二手住房占比仅5%。购入新房所占比中等，完成定金保全后可以进行期房预售。香港二手住宅交易数量占比近80%，新房仅20%，但期房预售占比通常过半。三地新房均有运用预售形式，但重要性相对较低，对预售资金的监管与内地也有较大差异。

1 “停贷”风波引发关注，监管政策密集出台 ..................................................................................... 5
1.1 “停贷”风波引关注，“保交付”成为市场热点 ........................................................... 5
1.2 风波恐冲击地产及银行，监管政策密集出台 ................................................................... 5
1.3 当前正处本轮周期底部区间，市场主体对困境反转的信心不足 .................................... 7
2 复盘历史：地产危机引发断供增加，演绎救助各有不同 ............................................................ 9
2.1 美国：08 年次贷危机断供引发连锁反应，救助侧重居民和金融机构 ........................... 9
2.1.1 房贷违约：2008 年次贷危机发酵，断供比例大幅上升 ...................................... 9
2.1.2 救助：居民端多轮救助减轻还款压力，金融端注入信用企业端自救为主 ...... 10
2.2 日本：90 年代房地产泡沫房贷违约增加，引发银行和个人破产 ................................. 13
2.2.1 房贷违约：政策宽松催生地产泡沫，房贷违约引发银行和个人破产 ............. 13
2.2.2 救助：政府扩大公共投资，复苏受两次金融危机拖累 ..................................... 15
2.3 香港：1998 年金融危机房贷违约增加，救助侧重稳地价和信贷支持 ......................... 17
2.3.1 房贷违约：亚洲金融危机刺破房地产泡沫，按揭贷款违约率上升 ................. 17
2.3.2 救助：停止卖地加大信贷支持，企业端补充土储积极自救 ............................. 18
3 他山之石：各经济体期房预售制度各有不同 ............................................................................. 21
3.1 美国：二手房销售为主，新房中预售比例高 ................................................................. 21
3.2 日本：预售占比较低，定金保险制度保证资金安全 ..................................................... 22
3.3 香港：预售比例近半，地政总署、律师会等共同监管 ................................................. 22
3.4 中国内地：新建住宅预售占比超八成，各地监管拨付要求不同 .................................. 23
4 以往鉴来：房价底部区间迎板块反弹，修复后集中度均有提升 .............................................. 25
4.1 美国：房价跌幅收窄后板块反弹， 修复后集中度整体提高 ....................................... 25
4.1.1 板块表现：房价增速触底后板块反弹，修复期龙头表现分化 ......................... 25
4.1.2 行业集中度：开发商集中度整体提高 ................................................................. 25
4.2 日本：板块领先房价反弹，龙头房企修复期分化 ......................................................... 27
4.2.1 板块表现：房价跌幅收窄指数跑赢大盘，复苏期龙头表现偏弱 ..................... 27
4.2.2 行业集中度：修复期龙头房企走势分化，行业集中度提升 ............................. 27
4.3 香港：房价跌幅收窄指数短暂反弹，危机后行业集中度进一步提升 .......................... 28
4.3.1 板块表现：房价跌幅收窄后指数短暂反弹 ......................................................... 28
4.3.2 行业集中度：地产市场集中度进一步提升 ......................................................... 29
5 展望：关注资金和交楼恢复情况 ................................................................................................. 31
风险因素 ................................................................................................................................... 32