REITs 是对不动产的收益权进行交易，我国公募REITs 试点稳步推进，全球REITs 市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs 在不同市场展现出不尽相同的收益风 险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。

综述：我国公募REITs 持续扩容，全球范围REITs 处于高速增长区间 ........... 5

我国公募REITs 试点稳步推进 ............................................................................................ 5

REITs 是对不动产的收益权进行交易 .................................................................................. 6

国际市场REITs 市值高速增长，底层资产类型丰富 ............................................................ 7

REITs 长期收益表现占优，资本增值与分红收益比例均衡 .................................................. 9

国际比较：REITs 形式上市能提供一定程度的估值优势 ................................ 11

不动产资产以上市公司形式上市折价率较深 ..................................................................... 11

市净率维度下，REITs 形式上市更具估值优势 .................................................................. 12

股息率维度下，境外市场投资者对内地资产REITs 的收益要求更高 ................................. 14

美国REITs 估值呈整体上升趋势，波动较股票市场更小 .................................................. 16

公募REITs：底层资产优质，高估值赢得高收益 .......................................... 17

公募REITs 底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力 ........................................... 17

产权类估值优于国际市场，经营权类需关注剩余期限....................................................... 21

上市以来收益表现亮眼，资本利得为主要来源 ................................................................. 23

认购热度持续提升，机构投资者份额占比较高 ................................................................. 25

展望：首发与扩募并进，底层资产或继续扩围 ............................................. 27

公募REITs 市场发展空间广阔 .......................................................................................... 27

常态化发行主线确立，REITs 发行进入快车道 .................................................................. 27

首批扩募项目蓄势待发，底层资产有望继续扩围 .............................................................. 28

投资建议 ...................................................................................................... 30

风险提示 ...................................................................................................... 30