上周，住建部强调要坚持房地产调控目标不动摇，同时表示要增加有效供给，支持刚性需求。而地方层面，一方面，唐山、新余以及海南继续出台人才政策，另一方面，哈尔滨针对主城区6区限售3年。  

板块 2017年度营收增速在 2016 年大幅跳升至 30.2%之后又回落到 2017 年的 6.8%的个位数水平，这其中有 2016 年高基数的原因。从 2018 年一季度的数据来看，营收增速又回到 21.8%的较高水平。板块毛利率稳步快速提升，年度数据来看，由 2016 年的 19.7%提升至 2017 年的 23.4%，为近五年来最高水平，2018 年一季度的数据也继续呈现这个趋势。 

利润增长及较好的业绩锁定性均源自 2015-2016 年的销售畅旺：①2017 年营收及净利润主要结转于 2015 年全年及 2016 年一季度的销售，2015、2016 年商品房销售额显著增长，土地成本相对较低，因此 2017 年净利润及净利润率增长明显。由于 2018 年营收及净利润主要结转于 2016 年全年及 2017 年一季度的销售，我们预计 2018 年的净利润及净利润率亦大概率显著增长；②根据已披露的主流卖方研究机构对 50 只主流地产股业绩预测（截至2018 年 5 月 8 日），2018 年 Q1 末预收款可锁定 2018 年 wind 一致预期营收业绩的 110%，较好的业绩锁定性实际上亦主要反映的是 2016 年行业的繁荣。

2017 年末，主流房企市占率出现跳跃式增长，Top10、TOP20、TOP30 和 TOP50 市占率分别大幅上升 5.4 个点、7.2 个点、8.1和 8.7 个点；2018 年 1 季度，上述梯队房企市占率分别提升 10个点、12 个点、12 个点、13 个点。截止目前，TOP10、TOP50房企销售金额集中度已分别提升至 34%和 53%，分别占据行业整体的 1/3 和 1/2；从提升幅度来看，2018 年 1 季度各梯队房企集中度提升幅度均超过 2017 全年水平。将 TOP50 房企按销售金额排名分级来看，TOP5 房企销售金额市占率提升最为显著，2017年、2018Q1 分别提升 4%、9%，远超 TOP6-10、11-20、21-50 房企，后三梯队房企提升幅度均在 1 个百分点左右。

根据统计局数据，18 年 1-4 月全国商品房销售面积同比增长 1.3%，增速回落 2.3 个百分点，其中 4 月单月销售同比回落 4.1%，自去年 10 月以来同比再次下滑，三四线增速超预期回落或是主因。我们认为 18 年各城市销售将结构性分化，在购房成本抬升的背景下，三四线热度将逐步下行，而重点城市政策存在结构性存在改善空间，尤其伴随着下半年供货能力的进一步释放，重点城市销售增速将底部改善。 

4 月单月销量回落幅度超预期或因三四线城市销量分化加剧，因城施策的调控是其中一个重要的原因，这是一个积极的信号，因其将打消市场对于行业底部推迟的担忧；仍维持全局销量底部在 18 年年中左右的判断，重申 18 年或是地产股大年，兼具 beta 行情和 alpha 行情，板块 alpha 需要跳出集中度唯一逻辑，更加关注盈利能力。