“房地产”作为一种特殊的商品，无论是开发建造、经营管理，还是交易流转、消费使用，大家共同关注的核心是其内在价值，是否物有所值。房地产价值或价格的评判与确认，在各类房地产经济活动中都不可或缺。房地产价值或价格的评判与确认，其核心即是分析影响房地产价值的因素。本文从房地产价值影响因素探析入手，建筑风水视角分析影响房地产价值的核心因素--宜居环境，最后对房地产价值与宜居环境关系进行思辩，进一步明确房地产的环境影响甚至决定房地产价值，建筑风水视角在房地产环境评判与分析中的导向地位。

不动产统一登记制度改革工作，已在全国范围内展开。实施不动产统一登记制度，就是要将原来分散在各部门的登记职能整合到国土资源部门，建立权责一致、运转高效、法律保障的不动产统一登记体系。直接关系到不动产统一登记工作能否顺利开展、登记信息能否方便查询、登记结果的社会公信力等问题。较之机构、职责整合工作，登记档案整合、管理工作更加艰巨、繁重。

近几年，中国的房地产行业发展可谓是越来越好，从一线城市逐渐过渡到二、三线，甚至是经济发展状况更低一层的城市，都对地产经济陷入了狂热，国民的注意力都被集中在房地产上，因此衍生出的其他产业也逐渐发展起来，国家GDP 不断增长，国民生活水平得到了提高。但在此之外，房地产行业也对某些行业的发展造成了阻碍，本文具体讨论房地产经济当前的发展现状以及对社会产生的影响。

自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这不“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。因此，站在目前时点，对于北京、上海等成交回落的主流城市而言，我们认为调控难再有加码空间。

房企资金环境总体偏紧，2018年资金来源预计将略有下降，有限资金或继续向龙头房企集中。房企资金来源可以分为三块，即银行端、自筹端、以及预收端。银行端是房企传统的融资渠道，融资额度相比融资成本更为关键，近年来额度逐步向龙头集中；自筹端方面，信用债和美元债在2018年前四月增加较多，但随后逐渐回落；客户端主要是定金及预收款，受监管部门严查消费贷影响也呈现下降走势。在融资渠道不断收紧的环境下，我们测算2018年房企资金来源同比将略有下降，且在此背景下，有限资金向龙头房企集中，集中度提升趋势或将进一步加强。

5月25日，央行正式发布《商业银行流动性风险管理办法》较去年12月征求意见稿在过渡期设置和流动性匹配率指标计算上“有松有紧”，具体表现在流动性匹配率指标计算方法略有变化及过渡期要求有放松两点。流动性匹配率指标算法改变导致达标难度有所提升：尽管在资金使用来源上新增向中央银行借款（3个月以内、3个月-1年、1年以上分别权重为70%、80%、100%）、资金运用方面新增7天以内的存放同业、拆放同业及买入返售的折算率为0，但3个月以内存款权重由征求意见稿的70%下降至50%。由于上市银行3个月以内存款占比70%以上，因此3个月以内存款权重下调会增加流动性匹配率达标难度。根据2017年底数据测算，正式稿上市银行平均流动性匹配率为99%，征求意见稿算法下为115%。股份行为流动性匹配率达标有难度的主要对象，如：兴业（63%）、浦发（71%）。而为对冲流动性指标达标难度的提升，正式稿在过渡期设定较征求意见稿有所放松。

今年以来，房地产政策端依然是延续了“因城施策、因地制宜”的政策导向。放开人才落户政策城市，人口流入加快，鼓励支持落户置业。房地产需求端得到边际改善，房地产市场回暖。对于部分上涨过快的非热点二线城市以及三四线城市，调控政策进一步强化和细化，防范市场过热。

我们之前跟大家分享过“10Y国债定方向！”的观点。我们认为，投资者需要从政策博弈框架回归到利率波动框架上来，因为过去政策最后也是通过利率波动的变化来影响房地产配置取向和房地产板块基本面的。只不过过去遵循政策博弈的框架更直接，政策变化更容易被投资者则准确捕获，看到政府逆周期的政策出来，地产放松信号出现，投资者过去果断入场，而聪明的投资者可能提前判断到了经济变化背后隐含的利率改善，因此获得相对更多的周期beta收益。

我们认为，从15年开始采取的“因城施策、分类监管”将替代“统一调控”模式。政策模式改变将对中国房地产行业中长期发展产生深远影响。

4 月，楼市调控继续加码扩容，商品房销售面积增速明显下滑，土地购置面积陷入负增长，新开工面积增速有所放缓，到位资金增速降至低位，仅开发投资增速保持相对高位。需要特别指出的是，70 个大中城市房价环比涨幅逆势回升，房价调控压力依然较大；多个二三线城市售租比超过一线，房价追高风险值得警惕；同时，房企负债规模与增速持续加大，现金流风险日益积累。