我们在过去两周组织了两个较大的区域调研，北京及周边地区调研和大湾区调研，后面两周我们还会去厦门福州等地调研。调研下来的整体感觉就是区域分化明显，这或跟因城施策的调控主基调有关，不同城市的调控政策及其严厉程度是有较明显区别，近日住建部也发文重申了房地产调控目标不动摇。区域分化明显这种特点在国开行的数据上也是可以看到，三四线的货币化补贴仍在继续，且棚改一季度总量好于预期，但从去年开始，政府更加强调因城施策，三四线的货币化补贴范围理论上在缩小，因此，我们判断，三四线销量的分化一定是在加大的

2018年4月，政治局召开会议，强调内需与经济平稳运行，同时提出继续坚持积极的财政政策和稳健中性的货币政策。而在地方层面，人才政策加速落地，并逐步下沉至三四线，4月份以来、新余、龙岩、唐山等城市同样加入优惠人才的行列。与此同时，沈阳、青岛、哈尔滨继续出台“四限”政策。此外，公积金方面同样“因城施策”，政策着力点主要为最高贷款额度、首付比例及缴存年限。

展望下半年，我们认为低库存下调控难以大松，但求稳之下政策边际改善可期，比如上半年各地人才新政、公积金额度提升以及棚改力度超预期等刚改类的对冲政策将推动下半年需求稳定，并预计供给端政策也或将有所修正；目前行业连续去库存已超40个月，低库存+刚改政策支持将确保去化率稳定，随着房企推盘加速，2-3季度同比基数逐渐回落，后续成交或将逐步改善；而虽然资金持续收紧之下，但龙头房企的压力不大，而土地市场溢价率正出现趋势性下行，并融资集中度跳增也将推升拿地集中度，从而推动销售集中度提升。我们维持房地产小周期延长框架以及供给调控推升集中度的逻辑，对比沪深300估值、H股地产估值以及国际房地产估值，目前A股蓝筹估值已经处于底部、难以出现2014年的估值陷阱而杀跌估值，而更高预收款以及集中度跳增赋予龙头更高的业绩释放能力，后续龙头估值理应修复，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

缩量控房价的调控体系下，行业盈利空间固化，增量发展空间有限，房企进入存量需求的博弈阶段。行政调控已经初步成型，供需两端融资收紧所来的阵痛期仍将持续。我们认为下半年手握土地和资金两大资源的行业龙头将持续受益于行业集中度的提升和相对优势的扩大，预期体现在销售规模的逆势增长和并购活跃度的提升，此外住宅租赁业务也有望在政策呵护下加速发展。建议继续关注行业TOP50。

深入学习贯彻落实《资产评估法》以及与房地产估价相关的法规，加强房地产估价行业规范化建设，进一步加大房地产估价行业监督管理的力度，是当前和今后一个时期房地产估价行业建设与发展的重大课题和重点工作。

需求端调控告一段落了，楼市管理也从抑制需求“做减法”转向增加供应“做加法”。近期，热点城市供地开始“放量”。易居研究院监测的50个典型城市，今年上半年土地成交占地面积8750万平方米，同比增长20%，其中一线城市更是大涨42%。热点城市不仅供地增加了，而且供地结构明显变化，即全面向保障性住房（主要是公租房）和自持并租赁转变。

近期，北京和深圳一些混合居住的小区，屡屡爆出商品房业主和保障房住户争花园、停车位等现象，甚至发生“建或拆”隔离墙、示威游行等事件。其中，北京丰台区西三环，以“限地价、竞配建（保障房）”建设的项目--西宸原着（保障房部分称为玉璞家园），近日发生的“隔离墙”事件引起极大关注。而且，该项目不仅涉及商品房与保障房“分区管理”的问题，还因商品房业主“护墙”和保障房业主“拆墙”斗争，牵扯出“高出租率”“业主开豪车”等保障房乱象。

在2007年，江苏淮安在全国首推“共有产权住房”；上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目；2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为“共有产权住房”试点城市。2017年8月，北京市针对《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《关于印发〈北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）〉的通知》公开征求意见。