2018年1-10月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长16.3%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升2.2%和12.5%。10月单月投资增速7.7%，较上月回落1.2个百分点，已连续3个月回落，景气度持续下行；新开工及施工连续走强，主要由于在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿，推动施工小幅改善；土地投资加速下滑，伴随7月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购臵费将大幅下行。

2018年房地产市场景气度总体呈现稳中回落态势，行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，市场一致性预期回归理性。居民后继加杠杆乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。土地投资和新开工韧性存疑，预计2019年开发投资同比微增0.9%。行业格局预计从销售集中度提升到资源集中度提升，再到盈利集中度提升，继续看好行业优质龙头。

回顾2018年8-10月份房地产行业基本面及A股市场表现，我们上述判断基本被印证。在当前位置，我们对未来一年优势地产股的走势仍然较乐观，认为有较大概率走出类似2012年那样的行情。

投资方面，1-10月房地产商品房投资同比+9.7%、较前值-0.2pct，单月同比+7.7%、较前值-1.2pct，投资增速继续高位略降。其中，施工投资继续小幅修复反衬出土地购置费继续高位走弱，符合我们前期判断，并且预计随近期土地成交大幅走弱，后续土地购置费大概率将加速下行；同时资金及限价约束下的积极开工推动施工小幅改善、但施工单价仍为负，共同决定施工投资仅能获得小幅修复；综上，考虑到开施工仍强于预期，我们上调18年投资增速至+8.5%，但值得注意的是，10月百城宅地成交面积同比-45%，创2015年以来的新低，表明实际土地市场走冷更为剧烈，将预示明年2季度开工或将转负，或拖累明年的投资表现。

在流动性仍然偏紧的背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。克而瑞数据显示，2018年10月TOP50房企权益销售金额同比增长30%，环比减少8%，1-10月累计同比增长38%。销售分化有所扩大，TOP5房企10月权益销售金额环比增长10%，同比增长14%，依然展现出较强的抗周期能力。

房地产市场已步入下行周期，预计2019年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长。我们判断当前过紧的调控政策有望出现积极变化。今年年底之前，在基本面衰退和政策调整预期的博弈之下，预计A、H地产股仍将呈现较大波动性，建议投资者优选增长持续性好的一二线龙头——A股保利、招商，H股华润、龙湖、中海。3-6个月维度上，政策积极变化带来的估值修复将主导地产股走势，建议适时配臵优质高弹性标的，A股中南建设，H股融创、龙光、旭辉、合景泰富、金茂，但不建议追逐三四线标的。此外，物管板块首选碧桂园服务。

11 月5 日，从财政部了解到，为进一步鼓励创业创新，财政部、税务总局、科技部、教育部发布通知，自2019 年1 月1 日至2021 年12 月31 日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。