2018年房地产市场景气度总体呈现稳中回落态势，行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，市场一致性预期回归理性。居民后继加杠杆乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。土地投资和新开工韧性存疑，预计2019年开发投资同比微增0.9%。行业格局预计从销售集中度提升到资源集中度提升，再到盈利集中度提升，继续看好行业优质龙头。

政策篇：稳增长和控风险的平衡点尚未发生明显变化，继续贯彻房住不炒+长效机制...5

政策基调： 2018 依然从紧，核心目标稳房价.......5

行政调控：四限调控范围扩大，三四线成为重点调控区域......6

融资政策：监管高压持续，资金集中度进一步提升....7

供给端：融资环境恶化主要体现在融资成本上升.....7

需求端：按揭贷款额度控制仍然严格......9

长效机制：聚焦供给侧改革，长期发展方向渐明.......11

住房租赁延续此前框架，支持力度稳步提升.....11

土供结构改革深化，多层次供应主体加速形成......12

房产税渐行渐近，立法推进或超预期......14

预售制度改革预期提升，中山率先试点....15

销售篇： 2018 高开低走， 2019 下行难阻....17

回溯 2018：销售热度延续，三季度初现拐点......17

新一轮小周期内市场一致性预期的拐点开始显现.....17

从价格指导供需到供需决定价格，价格对成交拉动的作用预期回落....17

快周转诉求下供需结构承压，可售库存回升抑制成交热度....19

解析 2018：居民杠杆快速攀升，后续空间难言乐观.....20

棚改货币化安置面临渐进式退出，居民杠杆本金弱化....20

资金敏感度预计有所提升，加杠杆意愿趋于谨慎.......21

住房贷款余额近三年翻番，长短期负债交替增加....21

居民杠杆率低于国际水平，但提升速度过快，现金流承压明显....22

展望 2019：预计销售面积下滑 5.4%，销售金额下滑 6.0%......23

投资篇： 2018 强势增长， 2019 韧性难再...27

回溯 2018：回款至上，土地购置费和新开工面积同比高增长......27

展望 2019：土地购置费熄火，但施工投资将重回正增长......31

土地购置费：预计 2018 年增长 54.0%， 2019 年下滑 10.0%.....31

施工投资：预计 2018 年下滑 3.9%， 2019 年增长 5.6%.....33

开发投资：预计 2018 年增长 7.9%， 2019 年增长 0.9%....37

公司篇： 2018 业绩销售亮眼， 2019 整体分化加剧......38

业绩：结算规模和盈利能力整体提升，待结算资源充足......38

销售：延续高增长，市占率强者恒强.......41

拿地：整体投资强度下滑，龙头房企分化明显.......42

负债：融资环境难有改善，现金流应该受到重视.....44

投资建议：从销售集中度提升，到资源集中度提升，再到盈利集中度提升.......47