房地产市场已步入下行周期，预计2019年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长。我们判断当前过紧的调控政策有望出现积极变化。今年年底之前，在基本面衰退和政策调整预期的博弈之下，预计A、H地产股仍将呈现较大波动性，建议投资者优选增长持续性好的一二线龙头——A股保利、招商，H股华润、龙湖、中海。3-6个月维度上，政策积极变化带来的估值修复将主导地产股走势，建议适时配臵优质高弹性标的，A股中南建设，H股融创、龙光、旭辉、合景泰富、金茂，但不建议追逐三四线标的。此外，物管板块首选碧桂园服务。

投资摘要........ 4

基本面：衰退年....... 5

销售步入衰退期，市场情绪大幅走弱.......5

不论从大周期还是小周期看，市场当前均已触顶..........5

大小周期叠加，下行风险须特别警惕.......7

政策面：修正年.......... 10

客观审视当前房地产调控政策的有效性与合理性.......10

当前可行的政策调节方向和内容.......11

本轮政策调节宜早不宜迟........13

公司面：盘整年.......... 17

地产开发商：分化加剧、甄选龙头......17

物管服务商：穿越周期、稳健增长......21

估值面：修复年.......... 24