2014年以来，我国房地产市场形势出现了一些新变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积增速均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格，部分城市频见楼盘促销现象，全国房价也趋于止涨。为了促进房地产市场持续健康发展，央行和银监会9月30日联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出继续支持居民家庭合理的住房消费。在房贷新政及地方政府不同程度松绑政策的推动下，10月份主要城市成交量普遍回升，房价环比降幅也明显收窄。然而，由于楼市结构性过剩的问题在短期内仍客观存在，房企库存依旧承压，房地产市场形势不会因此而逆转，“量增价稳去库存”仍是年底及明年楼市的主要运行趋势。

2014年7月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》（以下简称征求意见稿），决定向社会公开征求意见。征求意见稿的突出亮点是将不动产登记从“割据”状态调整到了全国统一，明确了征地机关以及不动产登记信息的共享和保护问题，明确了不动产登记的法律责任。虽然不动产统一登记又向前迈出一大步，但仍存在基础信息缺乏、法律法规混乱、部门利益难以协调等三大阻力。根据征求意见稿的内容，不动产登记工作对降低房价、落实房地产税等方面难有直接作用。 

2014年上半年，在信贷政策从严、市场需求疲软等多重因素影响下，全国房地产开发投资、企业到位资金、土地购置面积、商品房施工面积、销售面积以及新建商品住宅价格等房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。面对一系列运行指标持续下行的不利因素，有分析认为我国房地产行业“拐点”已到，但笔者认为，一系列运行指标的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的正常的回落，且支撑房地产的基础要素并未发生根本改变，行业拐点尚不明显。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年的快速发展后已进入高基数低增长的调整期。 

11 月9 日，中国证监会联合财政部、国资委发布《关于支持上市公司回购股份的意见》，意见明确支持上市公司进行股份回购，实施股权激励或员工持股计划。

在“国五条”等一系列宏观调控政策影响下，2013年以来，全国房地产开发投资、企业到位资金、土地购置面积、商品房施工面积、竣工面积、销售面积等房地产市场运行相关的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。但值得一提的是，全国新建商品住宅价格无论从同比还是环比来看均持续上涨，且在“地王”频出的情况下，购房者对房价上涨的预期不断走高。从目前房地产市场形势来看，10多年的调控政策没有压制住房价上涨的势头，说明通过短效行政手段来控制房价的方法行不通，房价上涨的强烈预期再次将那些对房价下降寄予厚望的刚需者推向尴尬境地。

2013年以来，虽然受到“国五条”等一系列调控政策影响，但房地产市场各项指标均高位运行，尤其是全国新建商品住宅价格无论从同比还是环比来看均持续上涨，且在“地王”频出的情况下，购房者对房价上涨的预期不断走高。从目前房地产市场形势来看，10多年的调控政策没有压制住房价上涨的势头，说明通过短效行政手段来控制房价的方法行不通，房价上涨的强烈预期再次将那些对房价下降寄予厚望的刚需者推向尴尬境地。因此，在当前我国经济增速放缓的背景下，建立多策并举的房地产调控长效机制已刻不容缓。 

5 月份以来，一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海、广州等地多个地块高溢价成交，“地王”再次成为人们关注的焦点。在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何频出“地王”？高企的地价会不会成为房价再涨的前奏？本文在对这些问题进行简要的分析后认为，在当前市场形势下，政府应全面警惕“地王”效应再次助长房价上涨预期。

截至4月末，共有北京、上海、广州、深圳、重庆等35个城市发布了“国五条”地方细则。如今，“国五条”细则实施已近3个月，虽然从表面看，政策逐步趋严，但一系列运行数据显示，房地产市场量价齐涨态势并未得到根本性改变，调控效果不明显且依然步履维艰。本文主要对“国五条”及其细则实施效果不明显的成因进行分析，并在此基础上提出未来房地产市场调控的相关建议，以供参考。 

2012年12月16日闭幕的中央经济工作会议将“城镇化”列入2013年六大任务之一。新型城镇化将给房地产行业发展带来新的历史机遇，对行业整体来说无疑是一个长期的巨大利好，不仅可以分担目前楼市调控重压之下库存和房价都畸高的压力，也是让楼市走向健康化和稳定化的必经之路。但城镇化建设是一项艰巨而复杂的任务，城镇化进程也绝非一朝一夕就能完成，因此，尽管城镇化将成为我国房地产行业乃至我国经济的动力源，但如何用好任重而道远。对于国家的城镇化战略，房地产开发企业更不能盲目乐观。 

为巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，今年以来，我国政府继续从土地、金融、税收以及住房限购等方面持续对房地产业进行调控，在此背景下，房地产市场出现积极变化，市场供应量增加，房价过快上涨势头得到初步遏制，市场整体已经进入由“量减”向“价跌”转变的阶段。但值得注意的是，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化。笔者认为，从当前形势来看，房地产市场发展的政策环境将继续从紧。