香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均GDP 高达4.87 万美元，但持续上涨的高房价脱离了居民购买能力，解决中低收入家庭的住房问题是香港多年来面临的挑战。

截止 2020年 3月 21日，COVID-19疫情全球累计确诊人数已经超过28 万人，现存确诊人数接近18 万人，目前境外疫情发展局势依然严峻。我国虽然国内新增确诊人数大幅回落，但境外输入病例风险依然存在，特别是台湾、香港、北京和广东等区域。疫情的发展和防控过程会触发一些风险，包括流动性风险、信用风险，还可触发一些次生危机。对房地产而言，可能会导致复工返工较慢、湖北地域歧视和就业问题、房贷支付或交楼延长及合同纠纷、竣工和投资不及预期等。

前两月全国商品房销售降幅近四成。2020年前2月全国商品房销售面积合计8475万平方米，其中住宅销售面积7489万平方米，同比分别下降39.9%和下降39.2%，降幅近四成，幅度较大。前2月全国商品房销售额合计8203亿，商品住宅销售额合计7198亿，同比则分别下降35.9%和下降34.7%，销售额跌幅也相当巨大。

本期海外疫情加速扩散，外资大幅减持致本期港股房地产板块调整加剧。政策面上，银保监副主席在国新办发布会上表示，坚决落实房住不炒的要求，促进房地产市场平稳健康发展。政策面上房地产行业调控政策基调不变。从数据上来看，受疫情冲击影响，本期商品房销售、房地产开发投资额、房企土地购置面积等多项数据均出现大幅下滑，行业基本面大幅下行。鉴于疫情对房地产企业一季度业绩的负面影响，我们维持房地产行业“中性”的投资评级。

一季度行业跑输大盘 一线二线龙头跌幅居前。一季度申万地产板块下跌18.07%，跑输大盘（沪深300）4.25 个百分点，落后于大部分行业，仅强于采掘和非银金融两个行业。对比2003 年SARS 比较严重的时期为3 月-5 月，在此期间，地产板块整体下跌2.97%，在申万28个行业中排名第21 位。

海外流动性危机持续，由于外资原先配地产较多，此次撤资对板块影响较大。另外本周房企美元债抛售后价格大幅下滑，但不影响发行企业的经营节奏，我们认为不用过分紧张。目前，房地产市场正在缓慢复苏，今年一二线城市的修复能力相对较强，建议关注一二线布局较多的房企。同时我们认为地方政府也会适当的给予房企利润空间，今年可能会看到预售证价格的上浮。政策方面，维持上半年需求侧政策不放松的判断，仍需关注一季度的经济数据以及二季度的恢复情况。我们认为这个阶段可以关注一些超跌龙头，长期价值仍然存在。

3 月第二周以来中资美元债出现大幅调整，主要因为疫情引发的流动性危机带来美元计价资产挤兑，同时境内资金参与中资美元债交易的限制较多，导致买方力量严重不足。地产债下跌幅度最大，主要因为相比金融债和城投债，地产债流动性、外资参与度、杠杆比例最高。我们认为中资美元债二级市场调整更多体现在情绪和交易层面，无论从境外债还款压力，还是从行业基本面来看，难以发展为优质房企本身的信用风险，建议把握此次流动性风险带来的中资美元债和优质地产股的机会。

行业销售已经明显恢复，预计四月份即将回复正常节奏。与此同时，极低的估值也吸引产业资本，即公司大股东积极增持，上市公司积极回购。我们相信，配置地产股是理性的。

川财月观点：截至3 月31 日12 点50 分，我国现有新冠肺炎确诊病例降至3006 例，较2 月明显缓解。在应对新冠这场战疫中，全国上下表现出共克时艰的民族精神。短期看，疫情对经济造成了较大的冲击。但从中长期的时间维度来看，疫情的短期效应不改我国经济长期向好的趋势。