主流房企销量靓丽，料Q1 维持较好表现，维持“看好”评级。我们认为三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。

市场化要素改革持续落实，赋予房地产行业长期健康活力；坚持以同城互认、经常居住地户口登记制度为户籍改革的重要举措；地方改革先行，全面推广落实值得期待；土地改革延续审批权下放和存量盘活思路；要素改革赋予长期健康活力，看好估值体系重塑。

行业分化进一步加剧，优质企业集中度再提升，维持“看好”评级。我们认为三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值Alpha化，好学生或将迎来戴维斯双击。

1月百强房企销售金额同比大幅提升，主要受去年同期春节假期导致的低基数叠加下旬新冠疫情导致供应缩量影响。1 月重点城市新房市场成交面积同比增幅大幅扩大，二手房成交增速也明显提升。1 月房企股权融资规模大幅回落，债券融资环比大规模扩张。看好物业管理板块一季度行情，地产开发板块在政策调控影响下强调结构性机会。

城市更新的核心是产业结构的升级与城市的发展进化，主要分为全面重建，部分改造与综合整治三种类型。城市更新何以成为城市进化必由之路，城市更新何以成为湾区房企必争之地；从城市更新项目的储备规模来看，佳兆业集团是当之无愧的领头羊。从城市更新项目的转化情况来看，各家房企的项目推进力度都有显著加强。

当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块价值重估。预计2021 年政策面保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。

1 月房企销售增势迅猛，百强房企销售额同比增长70.9%，不同梯级房企销售增速持续分化，TOP40 房企均实现正增长。行业集中度持续提升，长期来看，行业集中度仍将处于上升趋势。