2021 年前2 月房地产销售面积/开发投资分别同比增长1.05 倍/38.3%，较2019年同期分别同比增长23.1%/15.7%。前2 月商品房销售均价11029.8 元/平米，分别较2020 年同期和2019 年同期增长14%和21.5%。

行情回顾： 2021 年2 月以来，房地产（申万）板块单月涨幅7.3%，大幅跑赢沪深300 指数13.2 个百分点，板块涨幅在申万28 个行业板块中排名第5 位。

本月观点：受春节假期与个别信用事件影响，2月房企融资规模大幅下滑，境内成本略有抬升，短期融资分化或将加剧。楼市方面，上年低基数与楼市热度延续下，2月成交延续高增，后续主流房企销售表现依旧可期；同时中央加强供地管理下，2月济南等地明确供地“两集中”，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。大盘波动加剧、市场风格切换背景下，地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。看好后续主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。

上周申万房地产板块收于 3860.87 点，累计下跌 1.84%，同期上证综指累计下跌0.20%，深证成指累计下跌0.66%，沪深300累计下跌1.39%；横向对比，板块表现位于下游。

3 月5 日，十三届全国人大四次会议在京召开，国务院总理李克强作政府工作报告，报告中对房地产行业提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题”。

融创服务、时代邻理及蓝光嘉宝发布2020 年全年业绩。融创服务收入同比增长63.5%至46.2 亿元，毛利率同比增加2.1 个百分点至27.6%，净利润同比上升123%至6 亿元。时代邻理收入同比增长62.6%至17.6 亿元，毛利率同比增加2 个百分点—至30.2%，净利润同比上升142%至2.3 亿元。蓝光嘉宝收入同比增长30.2%至27.3 亿元。毛利率同比下降0.5 个百分点至35.7%，净利润同比上升24.1%至5.3 亿元。整体而言三家物管公司的增长主要来自并购带动在管管规模的上升，蓝光嘉宝营收增长较低主要因为其并购项目集中在四季度完成，对年内收入贡献有限。然而随着物管公司纷纷上市融资参与并购，并购市场竞争将日益加剧，投拓能力、增值服务发展能力及内部管理效率高的物管公司将受惠行业整合。继续看好头部物管公司如碧桂园服务等。

品牌物业管理可以实现资产保值增值，这很可能就是物业的本质、是物业管理最为核心的内容，这也使得未来住宅物管费有巨大上涨空间。兴证地产团队采用全国86 城12 万小区9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。

3 月5 日，国务院总理李克强报告政府工作，其中房地产相关内容包括，1)坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期；2）解决好大城市住房突出问题；3）通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担；4）新开工改造城镇老旧小区5.3 万个，提升县城公共服务水平。

地产行业发展至今，对于未来如何发展的研究上，几乎没有任何“新鲜血液”，我们认为，地产也需要出圈，本报告作为开篇，先提供第一个万亿级市场之我见。