上周“十四五”规划和2035年远景目标纲要决议表决通过，关于房地产的内容部分，纲要指出要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权，要完善住房市场体系和住房保障体系等内容。我们认为未来房地产政策将保持一定的稳定性，通过“房住不炒”原则的强化，进一步控制核心城市房价快速上涨以及房地产金融端的泡沫风险，同时房地产市场的重心将从驱动经济增长切换为增进民生福祉。

投资建议：从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长 期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐 含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。 在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了 行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考 虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的 预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全 年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。建议投资 者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华 润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、金地集团、旭辉控股 集团、阳光城、金科股份、中南建设。

销售延续高景气度，但龙头房企拿地出现明显下滑，考虑到土储下降及供地新规影响，我们认为2021 年地产供需出现反转，楼市量价关系好于2020 年，牛市可期。

2021 年前2 月房地产销售面积/开发投资分别同比增长1.05 倍/38.3%，较2019年同期分别同比增长23.1%/15.7%。前2 月商品房销售均价11029.8 元/平米，分别较2020 年同期和2019 年同期增长14%和21.5%。

行情回顾： 2021 年2 月以来，房地产（申万）板块单月涨幅7.3%，大幅跑赢沪深300 指数13.2 个百分点，板块涨幅在申万28 个行业板块中排名第5 位。

本月观点：受春节假期与个别信用事件影响，2月房企融资规模大幅下滑，境内成本略有抬升，短期融资分化或将加剧。楼市方面，上年低基数与楼市热度延续下，2月成交延续高增，后续主流房企销售表现依旧可期；同时中央加强供地管理下，2月济南等地明确供地“两集中”，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。大盘波动加剧、市场风格切换背景下，地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。看好后续主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。

上周申万房地产板块收于 3860.87 点，累计下跌 1.84%，同期上证综指累计下跌0.20%，深证成指累计下跌0.66%，沪深300累计下跌1.39%；横向对比，板块表现位于下游。

3 月5 日，十三届全国人大四次会议在京召开，国务院总理李克强作政府工作报告，报告中对房地产行业提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题”。

融创服务、时代邻理及蓝光嘉宝发布2020 年全年业绩。融创服务收入同比增长63.5%至46.2 亿元，毛利率同比增加2.1 个百分点至27.6%，净利润同比上升123%至6 亿元。时代邻理收入同比增长62.6%至17.6 亿元，毛利率同比增加2 个百分点—至30.2%，净利润同比上升142%至2.3 亿元。蓝光嘉宝收入同比增长30.2%至27.3 亿元。毛利率同比下降0.5 个百分点至35.7%，净利润同比上升24.1%至5.3 亿元。整体而言三家物管公司的增长主要来自并购带动在管管规模的上升，蓝光嘉宝营收增长较低主要因为其并购项目集中在四季度完成，对年内收入贡献有限。然而随着物管公司纷纷上市融资参与并购，并购市场竞争将日益加剧，投拓能力、增值服务发展能力及内部管理效率高的物管公司将受惠行业整合。继续看好头部物管公司如碧桂园服务等。