无碍宏观环境，重点物管企业经营业绩实现超预期增长：新冠疫情导致2020 年中国宏观经济增长有所放缓，但从港股上市的重点物业管理企业的经营情况来看，行业整体显现出了极强的经营韧性，绝大部分重点企业于2020 年兑现了业绩高速增长的预期。2020 年，18 家港股通物业管理企业合计实现营业收入1005.7 亿元，同比增长42.1%，实现归属公司股东净利润148.9 亿元，同比增长72.4%。

本周行情：本周（2021.04.19-04.25）物管板块平均涨幅度为1.5%，建发物业、宝龙商业、卓越商企服务一周涨幅分别为14.0%、13.0%和9.8%。YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、世茂服务和蓝光嘉宝，涨幅分别达到87.3%、63.2%和58.1%。

高增长仍在延续，精细化管理逐见成效：2020年20家主流上市物企整体营收同比增长44%，归母净利润同比增长75.8%，较2019年提升2.4个、24.5个百分点；其中前五大物企营收合计占比提升至61%，大型物企并未因规模扩大而增速放缓。降本提效及社保减免背景下，2020年物企整体毛利率同比提升2.6pct至27.4%，管理费用率同比降0.7pct至8.5%。展望未来，行业格局分散、资本加持等因素推动下，大中型物企普遍设定较高业绩增长目标，预计主流物企高增长仍将延续。

我们首次覆盖香港地产板块，并给予「优于大市」评级。因为新冠肺炎及疲弱的就业市场，香港房地产市场存在着短期的不明朗因素，但就着低息环境、供应短缺、国内人仕带来资金及强劲的住屋需求，我们对香港房地产市场的长线发展感到乐观。我们首次覆盖四家香港房地产公司，分别为恒基地产、新鸿基地产、新世界发展及长实集团，皆是给予买入评级。

2020 年，主流商管公司克服困难，经营稳步增长。2021 年商管赛道整体供求基本稳定，但结构分化对商管运营提出更高要求。

科技更可能成为物业管理公司的第二成长曲线： 科技应用符合政策引导：智慧城市、智慧社区、老旧小区改造的机会 科技外拓有较多机会：小物业公司无能力开发科技系统，而长期不使用又会被淘汰 科技可助力增值服务：用户画像、线上+线下的打通

2020 年的物业管理：规模高增长，业务多元化。1）2020 年物管公司继续通过多种方式扩张在管面积，头部物管公司在管规模均突破3.7 亿平米，行业在管面积平均同比增速为59.7%；2）我们整理的24 家港股上市物管公司的营业收入、毛利以及净利润的平均增速分别为43.8%、54.5%和66.2%；3）物管公司从基础住宅物业管理业务向泛物业管理渗透，包括商业运营和管理、城市运营服务以及各类增值服务，增值服务收入平均占比达到39%，毛利平均占比达到51%。