我们认为贝壳未来收入驱动因素主要有三：1、从新房市场来看，预计房地产开发商将持续与贝壳合作，快速售出房源从而达到稳定的资金回流；2、从二手房市场来看，贝壳有望实现渠道下沉，快速且大量的覆盖除一线城市以外的城市，快速提高各个城市的市占率；3、从装修市场来看，如视VR 功能有望助力贝壳快速切入装修市场。其次，随着业务的不断扩张，规模效应有望持续提高，降低贝壳的整体业务成本，建议关注。

虽然中国REITs 底层资产范围目前尚不涉“房”，但租赁住房作为“十四五”期间中国房地产领域的重心，我们认为REITs 逐步纳入租赁住房，以此实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义。综合考虑中国租赁住房发展现状、租赁市场的实际需求、以及中国公共部门的资源禀赋，我们呼吁将来在令租赁住房产品保留一定公共属性的前提下尽可能以形成“有效资产”为方向来引导开发建设。在这一宗旨下，我们认为结合REITs 构建创新型投融资模型、促进有效供给是必要且值得尝试的有益实践。

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。52 个城市新房成交套数为5.4 万套，环比下降24.1%，同比上升18.2%；21 个大中城市新房成交套数为3.3 万套，环比下降20.5%，同比上升34.4%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为-21.3%、-20.5%、-19.7%，同比增速分别为+9.7%、+65.9%、-5.6%。18 个城市二手房成交1.6 万套，环比下降24.1%，同比上升13.2%；13 大中城市二手房成交1.5 万套，环比下降23.9%，同比上升10.9%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为-36.7%、-18.4%、-10.8%，一、二、三线城市同比增速为+10.1%、+20.6%、-14.9%。

短期政策调控加码或对估值形成压制，“竞争力”偏优房企定价或有超越行业表现。一季度楼市表现整体较为火热，百强房企销售同比高增84%（较2019 年同期也有近46%的增幅），百城宅地溢价率也维持较高位置。与之相对，核心城市调控政策陆续出台，多地按揭利率边际提升，严查经营贷违规进入房地产；住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5 个城市政府负责人，强调房住不炒定位，坚决遏制投机炒房；财政部再提积极稳妥推进房地产税立法。近期政策调控加码是维持行业“稳地价、稳房价、稳预期”的应有之义，但确实或会在短期对板块估值形成一定压制。长维度来看，得益于房地产长效机制的逐步完善和因城施策的持续细化，行业将迈入相对成熟阶段（波动
率下降），优质龙头房企综合优势逐步凸显，格局优化在“竞争力”层面已分出胜负；
竞争力”偏优房企在估值维度或有超越行业表现，阿尔法导向是地产股定价主线。

3 月房价环比涨幅整体有所回落，但领先指标显示重点城市购房需求旺盛，售房者价格预期涨势未进一步趋缓，中短期内房价或仍有上行压力；该背景下我们预计2 季度部分城市或将继续加码楼市调控政策，导致地产板块股价波动性增强。但考虑到销售增势偏稳健，“三条红线”、“两集中”等供给侧改革政策更加利好龙头房企的经营表现，同时板块整体估值仍偏低，我们建议投资者积极把握政策波动带来的低吸机会： A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设，港股推荐中海、融创、龙湖、华润、旭辉、合景泰富。此外，中长期维度，我们看好资源实力强、基本面优、增长快且确定性高的行业龙头，推荐碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、绿城服务、永升生活服务、金科服务；短期维度，综合考虑增长和估值，我们认为绿城服务、金科服务、世茂服务风险收益可能更优。