当前困局：基本面下行与信用危机。 受前期需求透支及房企信用事件影响， 下半年楼市成交急转直下， 2021 年 10 月全国商品房销售面积同比下降 21.7%，较 2 月高点（ 104.9%）显著回落，下行斜率创近十年之最。地市 受房企资金趋紧影响一夜入冬，第二批集中供地流拍率升至 41.3%，远高 于第一批（ 5.6%）。销售回款及融资压力加剧下房企信用事件持续爆发， 2021 年 9 月以来中资美元地产债最大跌幅近 30%。当前行业已陷入“销 售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预 期悲观-销售进一步下行”的负向循环困局。

一、 前言..................................................................................................................................................6
二、 困局：基本面下行与信用危机 ...........................................................................................................6
2.1 销售急转直下，土拍一夜入冬....................................................................................................................... 6
2.2 房企压力加剧，信用危机四起....................................................................................................................... 7
三、 破局：信心修复与模式变革...............................................................................................................9
3.1 困局表象为参与主体信心缺失....................................................................................................................... 9
3.2 困局根源为传统模式不再适用......................................................................................................................11
3.3 政策托底与房企自救为信心修复必要举措.................................................................................................... 12
3.4 传统模式变革与重塑为破局核心................................................................................................................. 16
四、 终局：短期阵痛与中长期重塑 .........................................................................................................18
4.1 短期行业仍将面临阵痛期........................................................................................................................... 18
4.2 分化加剧推动格局重塑............................................................................................................................... 23
4.2 中长期开发高位震荡&多元化价值显现，房企潜力犹存................................................................................. 25
五、 投资建议.........................................................................................................................................27
5.1 地产板块涨幅跑输大盘，估值&机构持仓延续低位........................................................................................ 27
5.2 阵痛过后优势地产股仍有望走出向上行情.................................................................................................... 28
5.3 精选优质个股， 关注细分机遇..................................................................................................................... 30
六、 风险提示.........................................................................................................................................31