本文通过中国房地产市场的供给和需求分得到以下结论：1. 出于投资目的，市场对房屋的需求依然保持强劲；2. 在政府的管制下，房屋的供给被严格限制了；3. 房屋的价格在未来很可能会保持稳定。

当前，随着房地产市场调控趋严，从境内到海外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧。由于信贷政策收紧，再加上受资金到位增速下降、发债潮兑付到期等因素影响，海外发债或将是未来一段时间房企找钱的重要手段。“令人担忧的是，伴随着境外发债潮，房企债务违约风险也在集聚上升。”有专家指出。

房价走势平稳 。12月份新建商品住宅价格指数同比上升10.6%，涨幅较 11月末上升0.3个百分点， 也为近一年来涨幅最大水平。

截止2013 年底，农村集体建设用地面积为3.1 亿亩，其中集体经营性建设用地面积4200 万亩，占集体建设用

地总量的13%，而2013 年城市建设用地面积7066 万亩，约为城市建设用地面积的59%。

投资方面，1-12 月商品房投资同比+9.5%、较前值-0.1pct，单月同比+8.2%、较前值-1.1pct，投资增速继续高位放缓，主要源于施工投资进一步改善以及土地购置费持续走弱综合推动，其中18Q4 新开工维持较强状态主要源于17Q4-18Q2 积极拿地传导和17Q4-18Q1 环保限产造成的开工低基数共同导致、并开工较强将延续至19Q1，但预计19Q2 末开始开工将大幅走弱，同时叠加预计19 年土地购置费将加速下行，维持19 年投资增速+0.2%的预测。

经济景气波动和通胀回落，外贸形势下行：12月M2同比增8.10%，增速比11月回升0.1个百分点；CPI同比增1.90%，增速比11月回落0.3个百分点；美元兑人民币汇价期末6.8632；PMI为49.4%，增速比11月回落0.6个百分点；进出口额同比降5.80%，比11月降9.2个百分点；顺差570.6亿美元。

2018 年1-12 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长17.2%和9.5%，销售面积和金额同比分别下降1.3%和12.2%。12 月单月投资及新开工面积增速分别为8.2%和20.5%，分别较上月高位回落1.1 及1.2 个百分点。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。

房地产产业链上下游继续保持分化，投资者可重视房地产下游的α机会。新开工因低库存托底，下行仍相对平缓，后期三四线将拖累全局新开工，预计19 年全年降至小个位数；竣工已于18 年底出现向上拐点，对应2015 年新开工触底后趋势回升，符合我们预期；房地产产业链上下游出现明显分化，投资者可重视房地产下游的α机会。

不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。

国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。