宏观层面，11月全国按揭利率见顶，居民新增中长贷单月同比提高至5.1%，信贷环境呈现量增价稳的边际趋势。易纲行长称“例如住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付比例可以逆周期地调节”；发改委支持优质房企发行企业债；政治局会议坚持2019年经济稳中求进总基调。区域层面，青海要求房企备案后3个月内不得调高商品房销售价格，广东加快解决不动产登记历史遗留问题，辽宁省推动县城和新城新区房地产去库存。

行业增速放缓，集中度加速提升，政策调控未具备持续趋严的条件，融资进一步收紧，资源向龙头集中，行业发展回归理性，房企估值有待修复，推荐龙光地产（3380.HK）、时代中国控股（1233.HK）、禹洲地产（1628.HK）。

08年至今，申万地产板块跟随小周期波动经历3轮明显的涨跌，并且其走势主要由估值主导。而板块估值又受到政策面及基本面（成交增速）影响，从历史情况来看，政策宽松并带动基本面改善是估值弹性增长的两个必要条件，需要注意，市场景气度高位时，即使政策宽松也难以带来估值大幅提升，比如12年5月-12年12月以及16年1月-16年9月，主要是由于景气度高点时，政策宽松带来的基本面改善空间有限，另一方面，基本面复苏中后期，往往伴随着地价攀升，市场预期销售利润率下降，对板块估值提升形成压制。

按揭贷款首付比例从逆周期调节到因城施策。2010-2017年，中国住房市场杠杆率平均为40%左右。2018年三季度18城市80%二手房购房者需要贷款。目前我国首付比例逐渐从全国“一刀切”走向因城施策。整体看，调控大城市首付比例高，不受调控小城市首付比例低。按揭政策的差异化主要依赖：按揭利率；首套房认定标准；首套房首付比例。目前看，按揭利率已经开始见顶回落。

11 月，继“金九银十”失色后，楼市销售延续降温态势，商品房销售增速继续下滑，土地购置增速小幅回落，住宅库存下滑幅度减弱，不过新开工增速升至高位，开发投资增速保持稳定，大中城市房价涨幅依然较高。

回望改革开放40年，我国房地产业经历了从无到有，从黄金时代到白银时代的转变，也承受了政府宏观调控的轮番洗礼，最终确定了“房住不炒”“建立楼市长效机制”的新时代命题。房地产业因改革开放而生并伴随着改革不断繁荣。

2018年1-11月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数继续小幅回落；二是房地产开发投资增速仍然较为坚韧，与前10个月持平；三是全国房地产开发企业到位资金增速继续回落，到位资金状况总体维持平稳；四是土地购置面积与土地成交价款增速均继续回落；五是房屋新开工面积增速回升并创年内新高；六是全国商品房销售面积及销售额增速均继续回落；七是全国70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格有涨有跌，二三线城市涨幅稳定。

本文为2018年12月（下半月）房地产行业要闻综述，主要内容包括政策监管、行业要闻、企业要闻、区域要闻和海外要闻。