sum物ma管ry公＃ 司的企业管治特色突出：目前越来越多的物管公司上市，我们认为从企业管治角度，物管公司有以下特色：1）物管公司大部分从房地产公司分拆，这些房地产公司都有近20 年的发展历史，且都是上市公司，因此物管公司已经有了丰富的企业管治经验，特别是资本市场的经验；2）物管公司都实现了所有权和管理权的分离，物管公司的大股东是房地产公司或者房地产公司实际控制人，由职业经理人管理；3）物管公司的大股东更注重管理团队和人才的建设，更愿意分享成长的收益，因此在上市前以及上市后都有股权激励来绑定管理团队，提升积极性。

我们认为，三季度驱动房地产股价的核心逻辑，将由政策边际变化导致的PE驱动，转向由房地产企业商品房预售与结算EPS驱动，2020Q3商品房销售及结算将超市场预期，带来头部房企的投资机会。

全国商品房销售额上半年约66,900 亿元，下降5.4%。根据克而瑞数据，百强房企五月及六月销售（全口径）分别约10,900 亿元及14,500 亿元，同比上升约12.2%及13.8%，销售情况基本已全面恢复过来，头部房企平均销售已回复至去年同期水平，港股房企中，销售增长较快的有金茂、禹洲、建发、绿城及龙光，上半年增速在20%以上。平均上半年销售完成率约40%，预计下半年销售增长将要提速。物管方面，是少数受惠于卫生事件的行业之一，我们继续看好头部物业公司。新城悦在周未发出盈喜。我们估计碧桂园服务及永升上半年盈利增长强劲，较大机会发出盈喜。随着下半年并购活动增速，我们亦看好蓝光嘉宝。

本周政策情况：中央强调防范风险，深圳收紧四限政策。国资委提出下半年将继续严控非主业投资比例和投向，持续加强对金融、房地产等高风险领域的项目监管力度。地方层面，深圳市收紧四限政策，要求本地户籍家庭购房须落户满3 年且连续缴纳3 年的个税或社保（原无要求），夫妻离异3 年内住房套数按离异前家庭套数认定，此外，提高非普通住房首套二次贷款首付比例至60%（原50%），二套房首付比例至80%（原70%），同时普通住房认定标准新增成交价低于750 万元的要求，二手房转让增值税免征年限提高至5 年（原2 年）。

回溯全球房地产历史：不仅中国，而是几乎全球所有主要经济体，都在经济下 行期间相伴相生房地产上行大周期，一个比经济上行期间更为猛烈的大周期。

房企销售：市场持续复苏，房企中期表现超预期。销售金额方面，20 年 6 月百强房企同比上升 14%，重点跟踪房企同比上升 17%，全国房 地产销售金额同比上升 9%，1-6 月三个口径销售数据同比降幅较 1-5 月均持续收窄，整体市场仍处于复苏通道。从销售目标完成率来看， 截至 20 年上半年我们跟踪的 40 家房企销售目标完成率为 42.6%，与 历史同期水平相比仍相差 3pct，但在 6 月突出的销售表现下这一差距 较此前数月显著收窄，在市场去化率的配合下，房企全年有望克服疫 情影响完成销售目标。

整个地产行业承接四、五月份的复苏复苏势头，六月再下一城。百强房企六月销售 约 14,500 亿元，同比上升 13.8%。分区域看，以长三角复苏情况较佳，江浙两省 首五月累计销售已回正，长三角房企的销售表现亦较佳，德信及大发上半年销售额 同比上升 18%及 58%，大幅领先同业情况。弘阳上半年销售亦录得 4%之同比升幅。 凭着长江三角洲区域一体化的发展我们看好环沪、南江苏及浙江北之城市发展。区 域性中小房企拥有对当地的熟悉度较高，当地市场地位不低，享有比较优势，有机 会在竞争剧烈的市场中突围而出。建议适量关注长三角精品房企。首予弘阳、德信、 银城买入评级，并维持大发买入评级。