7 月销售冲高，样本公司累计销售额增长已经转正。8 月开始新推货值预计更高，政策环境相对平稳，去化速度可能略有下降，但货值影响更大，销售额同比增长预计上升。土地市场热度可能进一步上升。

2020 年是深圳特区成立四十周年。1980 年8 月26 日，深圳经济特区设立。40 年来，深圳快速发展，城市地位显著上升。房地产行业也取得长足发展，商品住宅销售面积从1986 年的45 万方，到目前每年600 万方左右的水平。深圳作为改革先行者，在房地产行业发展中也起到先锋作用。

投资策略与重点关注个股。关注三条投资主线。1）具有核心资产特征：绿地控股、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、融创中国、世茂房地产、旭辉控股、碧桂园等；2）受益特区40 周年：天健集团、南山控股、华发股份、佳兆业、龙光地产等；3）物业商管类：招商积余、新大正、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、蓝光嘉宝等。

房ma屋ry＃交 易以及房屋相关需求市场逐年扩大：中国的房屋交易市场包括新房、二手房以及房屋租赁，截止2019 年市场规模分别为13.9、6.7 和1.7万亿，合计22.3 万亿元。根据CIC 报告，预计到2024 年分别达到15.6、12.0 和3.1 万亿，CAGR 分别为2%、12%和13%，二手房交易市场增速远高于新房市场。而房屋相关的服务需求如装修、金融服务以及其他服务，市场规模在2019 年分别为2.9、2.9 和2.1 万亿，合计7.9 万亿，预计到2024 年分别达到4.1、6.6 和4.3 万亿，CAGR 分别为7%、18%和15%。

亿翰数据显示，2020 年7 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降24.8%，同比增长25.7%，同比增速较6 月提高9.6 pct；1-7 月累计销售金额同比增长2.5%，增速较1-6 月上升4.2 pct。7 月销售规模环比正常回落，但行业景气度惯性延续，销售表现依然明显好于去年同期。我们认为因城施策环境中，政策边际变化对板块影响相对更小，成长性的延续、充裕的业绩储备、平稳的发展预期将进一步强化优质房企的估值优势。

本周政策情况：中央坚持“房住不炒”，深圳东莞继续边际收紧。中央政治局会议强调要坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面，深圳要求中介不得受理及发布高于楼盘合理成交价的挂牌价，已发布的应下架，同时要求全市范围（含深汕特区）停止商务公寓审批，东莞市要求暂停滨海湾新区所有建设行为，包括已批准及报备的项目，并停止所有用地、建设申请的行政审批。

我们估计，房地产一二手经纪业务的总佣金规模超过2000 亿，且行业总体处于上升通道。经纪行业逐渐走向混业化和品牌化，一些经纪公司向居住相关的综合服务龙头公司演进，一些物业管理公司也可能成为颠覆经纪行业的力量。

我们透过贝壳首次公开披露的自身财务信息，来进一步深入研究经纪行业发展的规律。贝壳初步证明了经纪业务领域横跨一二手市场成功的可能性，也初步证明透过ACN 提高交易效率，特殊的强管控交易平台战略得当。不过，今天的贝壳仍面临一些挑战。

本周国务院副总理韩正召开房地产工作座谈会，继续强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产市场的平稳健康发展。

2020 年7 月24 日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，强调坚持“房住不炒”和“三稳”目标，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。25 日凌晨，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。