统计局公布 2020 年 8 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、 新开工面积分别为 14855 万平方米、13129 亿元、19885 万平方米，同比增 速分别为+13.7%、+11.8%、+2.4%，前值（7 月）为+9.5%、+11.7%、+11.3%。

今年4a月以来，三四线韧性仍然超预期，微观数据持续验证。从全国、省份、城市三个层面数据来看，三四线韧性持续超预期。

将非标准、信息不对称、委托代理的交易，以自创规则的方式将其交易流程标准化，交易角色规范化。将MLS从资源型机制，变成合作型ACN机制。

20 家样本房企20H1 期末的净经营资产平均值为3311 亿元，相对2019年末有所减少，这是2010 年以来的首次行业性缩表。同比上年同期增长18%，降低3pct，延续了2018 年至今的回落态势。样本房企20H1 自由现金流平均值为228 亿元，相对2019 年的-170 亿元大幅增加398 亿元，自由现金流延续改善。房企扩张放缓的主要原因并非债务限制，而是主观上的规模诉求降低。

泰康成为阳光城重要股东，阳光城控股股东作出2020-2029 年业绩承诺。这是行业性的事件。在行业走向去杠杆，平台化的历史进程之中，长线资金入场，盈利预期更为明朗，都可能成为行业估值底部显著上行的催化剂。

继证监会8 月7 日发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》之后，9 月4 日晚，沪深交易所同时发布公募REITs 业务相关配套文件的公开征求意见稿，用以规范交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为。交易所细则对REITs 全生命周期的管理进一步细化，我们预计首批项目落地已渐行渐近。

8 月新房成交套数同比进一步提升。我们统计的43 个城市，8 月同比+17%，环比+1%，今年以来累计同比-8%。分结构来看，一线城市：新房成交套数月同比+43%，环比+24%，今年以来累计同比-11%。二线城市： 8 月同比+7%，环比-13%，今年以来累计同比-3%。三四线城市： 8 月同比+19%，环比+8%，今年以来累计同比-10%。

从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力：由于竣工延续较高水平、行业集中度提升，上市物管公司在管面积、增值服务收入2017-19年复合增长31%、65%，2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元；而物业管理费受政府指导定价、业委会投票决议等限制，表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大，预示后续行业规模增长确定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持，规模及增速明显优于独立型物管公司，其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强（2017-19年毛利率均值30.9%）。

“房住不炒”的总基调，叠加高成本项目逐步进入结转期，预期下半年房地产结算毛利率修复较为困难。上半年受疫情影响，多数房企销售节奏普遍推后，下半年房企会加大推盘供货力度。同时，8月底“三道红线”政策预期增加了融资市场不确定性，高负债房企会纷纷加大经营杠杆，降低财务杠杆，预期下半年整体销售市场竞争更加激烈。物业管理公司上半年受到政府补贴和社保减免影响，对冲疫情之下新增费用支出，毛利率和净利率有所提升；随着下半年政府补贴和社保减免政策退坡，物管公司利润率会回归合理增长。

本周申万房地产板块收于4241.90 点，累计下跌 1.17%，同期上证综指累计下跌1.42%，深证成指累计下跌1.41%，沪深300 累计下跌1.53%；横向对比，板块表现位于上游。