市场表现：上证指数本周上涨0.61%，收报于3380.68 点；创业板指本周下跌1.36%，收报于2632.45 点；沪深300 本周上涨0.30%，收报于4718.84 点。房地产板块本周下降0.70%，在28 个行业内位列第21 位。

本文选取以86城市12万个小区9088 万户微观数据为基础，分析发现上市物管公司市占率仅约7%，百强优质物管公司市占率仅约22%，未来成长空间广阔。

本周观点：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。

[市Ta场bl表e_现Su：m本ma周ry申] 万房地产板块收于 4332.16 点，累计下跌0.7%，同期上证综指累计上涨0.61%，深证成指累计下跌0.08%，沪深300 累计上涨0.3%；横向对比，板块表现位于下游。

本周恒生指数下跌 0.27%，恒生国企指数下 跌 0.53%。恒生地产指数下跌 0.36%，沪深 300 地产指数下跌 1.27%。美股市 场方面，道琼斯指数、纳斯达克指数和标普 500 分别上涨 0%、2.65%、0.72%。

房企可持续性是地产债研究的核心。投资地产债的基本条件是房企的预期 存续时间要远大于投资债券的存续时间，因此地产债要以研究房企的可持续 性为核心。房企可持续性包括“历史报表可持续”和“未来经营可持续”。通 过研究“历史报表可持续”可以发现房企历史经营的逻辑脉络与经营过程中 存在的相关问题，从而对房企的信用风险做出评价；通过研究“未来经营可 持续”可以发现房企当前与未来的经营思路变化，从而分析房企未来可持续 的强弱变化，进而再次对房企的信用风险做出评价，并从中发现可能存在的 潜在风险或发掘可能存在边际收益的阿尔法机会。

本周合计供应188 宗地块；其中住宅用地80 宗，商服用地31 宗，工业用地60 宗，其他用地17 宗。本周100 城土地供应建筑面积合计1741.24 万平方米,环比下降27.33%,同比下降46.13%，累计同比上升14.4%，较前一周下降2.47 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为27.19、814.26、899.79 万平方米，环比增速分别为-57.29%、-18.3%、-32.65%；同比增速分别为-69.08%、-54.86%、-32.87%

我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策、融资等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。