板块整体业绩中枢下移或成趋势：上半年，房地产板块整体实现营业收入 21,998 亿元，YOY+6.54%，较上年同期增速收缩约 13.05pct；整体实现归母净利润 2089 亿元，YOY-14.06%，较上年同期增速收缩约 29.4pct。营业收入增速及归母净利 润增速较 19 年均有较大幅度的收缩；营收增速下移至 10%以内的区间内；归母净 利润增速则破 15 年来增速新低。我们认为两者增速的下移或源于疫情等因素带来 一定的工程进度影响；但从增速的趋势变化看，未来板块整体业绩增速中枢下移或 是趋势，不同类型房企或因其策略、运营等多种因素有所分化。

1-8 月开发投资同比+4.6%，较前值+1.2pct；1-8 月新开工面积同比-3.6%，较 前值+0.9pct；1-8 月竣工同比-10.8%，较前值+0.1pct；1-8 月施工同比+3.3%， 较前值+0.2pct。1-8 月的土地购置面积同比-2.4%，较前值-1.3pct；土地成交款 同比+11.2%，较前值-1.0pct。8 月投资同比连续 5 个月涨幅扩大，并再创年内 新高，持续展现低库存背景下地产投资的较强韧性；拿地和开工的放缓、以及 竣工的偏弱，都可能源于融资新规的影响，不过考虑到目前行业的低库存下的 补库存需求，我们对于后续的开工和竣工依然保持积极的观点，并依然维持竣 工将呈现 2-4 年趋势性走好的判断。从结构来看，东部、中部和东北区域投资 增速继续上行，并保持两位数以上增长，西部区域投资增速高位有所回落。新 冠疫情之下，我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。

深圳产业园区规模大，园区物业可拓展空间大。深圳市目前拥有超过 7200 个 产业园区，并且 2020 年规划 122 个新增重大园区项目。大体量及政策利好赋 予深圳园区物业广阔的发展空间。

8 月新房销售增速进一步提升，全国商品房销售金额单月同比+27.1% （+10.6pc），其中销售面积同比+13.7%（+4.2pc），销售均价同比+11.8% （+5.3pc）。二手房市场情绪总体趋稳，但部分热点城市短期惯性较强。贝 壳数据显示，8 月 17 个重点城市二手房成交量环比-7%，累计同比收窄至-1%； 17 城中 10 城业主涨价占比下降，上海、广州、杭州等城业主涨价占比提升。

国家统计局公布 2020 年 8 月房地产市场运行情况。8 月房地产销 售面积、投资额、新开工面积分别为 14855 万平方米、13129 亿 元、19885 万平方米，同比增速分别为+13.7%、+11.8%、+2.4%， 前值分别为+9.5%、+11.7%、+11.3%。

2020 年上半年，上市房企营收增长、业绩下滑，毛利率、净利率小幅下滑， 有息负债率下降。我们统计的 140 家 A+H 上市房企 2020 年上半年营收总 计 20851.3 亿元，同比增长 6.0%，归母净利润总计 1976.6 亿元，同比下 降 14.1%。受疫情影响，上半年房企整体收入结算速度放缓，业绩下滑。

9 月组合为金科股份（土储充足、业绩高增、高潜力小龙头代表）、金地 集团（土储分布佳、显著受益于一、二线回暖）、华夏幸福（回款率拐点、 模式再获验证）。

8 月行业基本面继续复苏，开发投资、销售面积、销售金额、到位资金同比 增速再创年内新高，但新开工和拿地节奏放缓，部分城市因城施策加码稳定 预期。房企融资新制度正在推进，强化“融资集中度”逻辑，强化具备优 质杠杆、优质储备房企的竞争力。重点推荐：1）具备融资优势、信用评级 高的龙头房企：万科 A、金地集团；2）成长型房企，在未来有望受益于信 用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3）物业管理和存量资产龙 头：招商积余、新大正、大悦城。

受疫情影响上半年行业结算净利同比下降。2020年上半年共实现营业总 收入9915.11亿，较2019年同期升4.65%。上半年共实现营业利润1492.86 亿，净利润1067.64亿，归母净利845.04亿，同比分别降13.71%，降14.06% 和降15.44%。营业利润，净利润及归属净利润出现相对明显下跌，主要 由于行业整体毛利率下降及少数股东权益提升。而从当前房企整体销售 及可结算资源看，全年行业整体结算业绩将继续具有较高保障度。

受疫情影响和行业毛利率的趋势性回落，上半年重点上市房企盈利同比增 速显著放缓，但是在流动性宽松和积极复工复产等供需双向改善下，行业 基本面得以快速修复，部分过热城市和过快的加杠杆节奏再次引发政策边 际收紧。房企融资新制度正在推进，印证我们 2018 年以来强调的“融资 集中度”逻辑，进一步强化具备优质杠杆、优质储备房企的竞争力。