单月销售额创历史新高，储蓄迁移支撑需求韧性。12 月全国商品房销售金额单月同增18.9%（增速环增0.3pct）至2.5 万亿，创历史新高；销售面积单月同增11.5%（增速环降0.6%）。尽管年末按揭额度受限，但受益推盘量加大与居民储蓄搬家（单月定金及预收款同增33.2%），年末“翘尾”行情再现，且单月趋势与重点城市及百强房企等基本一致。2020 全年商品房销售金额同增8.7%至17.4 万亿，销售面积同增2.6%至17.6 万平，双双再创新高。展望2021 年，房贷集中度政策出台，预计按揭额度仍处严控状态，按揭利率或难持续下行，但按揭利差扩大空间有限，住房交易杠杆有望维持区间稳定；房价合理上涨背景下居民储蓄迁移对需求仍有支撑，全年销售额仍有望实现一定增长。

目前针对地产金融约束影响不大。贷款集中度管理、商业银行绩效考核办法虽然定向打击债务转移，直指银行地产加杠杆的核心逻辑，但影响不大。（1）目前政策影响经量化测算影响不大。（2）经济下行，债务转移是几乎所有主要经济体大趋势，政策可能难以改变，除非科技革命找到新经济增长点。行政政策难以改变银行本质行为。且新的绩效考核仍然关注风险。

2020 年商品房销售面积同比增长 2.6%，商品房销售金额同比增长8.7%，全年销售表现超预期。12 月当月商品房销售面积同比+11%，销售金额同比+19%，12 月销售延续11 月的热度，并处于年内较高水平。考虑到LPR 连续8 期持平，以及在房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放，在房地产长效机制的管控下，2021 年市场将平稳发展。我们预计2021 年商品房销售额实现5.2%的增长，商品房销售面积与2020 年持平。

20 年全年实现商品房销面17.6 亿平米，同比升2.6%，销额17.4 万亿元，同比升8.7%，两者均创历史新高。12 月单月销面同比升11.5%，连续3 月维持两位数增长，其中有去年基数较低的缘故。分区域看，20 年东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为7.1%/-1.9%/2.6%/-5.8%，12 月各区域继续全面改善，以重点城市较多的东部区域连续3 年表现低迷后20 年强势反弹，表现领先，西部区域延续增长，中部及东北部表现相对较弱。分业态来看，住宅/商业/办公楼20 年销面同比分别为3.2%/-8.7%/-10.4%，商办表现维持弱势。整体来看，年初以来销售快速回升并逐步趋稳，表现屡超预期，继续显示强劲韧性。

水泥玻璃产量：12 月水泥产量同比增速从11 月的7.7%略下降到6.3%；12月平板玻璃产量同比增速从11 月的7.4%下降到2.4%。当前玻璃价格指数同比增速超31%，水泥价格同比下降。12 月当月商品房销售面积、房地产投资、基建投资同比增长11.5%、9.3%、4.3%，房地产投资维持韧性。