土地供应方面，受去年同期及上月高基数影响，1月住宅类供地同比、环比分别+4%、-46%，同比由负转正，表现仍较不错。其中，纯住宅供地环比-46%、同比-1%，鉴于库存持续低位，主流房企销售高增，预计后续土地市场供应将有所改善。土地成交方面，1月住宅类土地成交环比-50%、同比-19%，其中，纯住宅土地成交环比-46%、同比-16%，1月土地成交低迷主要受上月高基数及供应同比下滑影响所致。土地供需方面，由于1月土地成交、供给同步缩量，土地成交/供应比虽较12月下降8%，但仍处1.12倍高位，1月住宅类土地成交单价环比+22%，溢价率回升4pct至23%，主要系土地挂牌价大幅降低所致，土地市场供应关系将持续改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头，并重申板块推荐评级，推荐：1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团，二线：荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、中南建设、阳光城；2）一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS标的：光大嘉宝、金融街。

房地产作为国内经济支柱产业也与地方财政密切相关，本系列最终篇将从财政的角度研究房地产与财政收支、基建投资的相关性。我们认为随着金融去杠杆的深入以及地方举债规模的收缩，地方基建投资和相关偿债资金来源都将面临较大的压力，地方政府土地供给节奏有望加快以补充财政资金来源；另一方面，我们判断全年基建投资增速大概率回落，也将引发地产投资增速托底经济的需求。我们综合地方债务率、投资依赖度、土地财政依赖度等指标判断，认为部分二三线地方房产调控政策仍有边际松绑的需求。投资建议方面，我们认为未来各地边际松绑调控政策有助于行业打开估值空间，目前龙头房企业绩增速确定且具估值修复动力，维持房地产板块强于大市评级。

政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85 后、90 后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。2015 年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。

18 年以来影响楼市的地方政策密集出台，正如我们上周报告《忽如一夜春风来？》所预期，地方性的政策博弈还在继续，自我们的报告发布以来，又有天津、合肥等城市出台旨在人才引进的相关政策。然而必须强调的是，本轮人才政策并非旨在变相放松限购，而是顺应加快城镇化与户籍改革的政策方向，以及地方在新的供地政策下对人口扩张的诉求。对目前已出台的各项政策的落脚点主要有三部分：户籍管理、购房条件以及人才补贴。

过去两年地产销售与投资持续背离：2016 年前 4 月全国住宅销售额同比增速达到61.4%之后，持续回落至2017 年末的11.3%，而同期全国住宅开发投资却缓步上行，从2016 年前2 月的1.8%上行到2017 年的9.4%。过去两年销售和投资出现了明显的持续背离，这在过去十多年只出现过两次，第一次是2010 年4 月到2011 月12 月，主因是保障房建设大规模提升；第二次是从2016年3 至今，主因全国住宅库存见顶回落带来的持续补库存。

利润率水平是影响我国房企ROE 最大因子，最高解释度70%以上。我国房企ROE 在09 年前体现为利润驱动，而在09 年至14年进入杠杆和周转驱动时代，14 年以来房地产周期中，房价上涨和成本控制成为利润驱动的又一轮周期。我们发现龙头房企ROE

和行业呈现同向波动，但是护城河更为鲜明，周转速度、品牌溢价、管控效率推动龙头房企的ROE 和行业平均水平差距扩大。