缩量控房价的调控体系下，行业盈利空间固化，增量发展空间有限，房企进入存量需求的博弈阶段。行政调控已经初步成型，供需两端融资收紧所来的阵痛期仍将持续。我们认为下半年手握土地和资金两大资源的行业龙头将持续受益于行业集中度的提升和相对优势的扩大，预期体现在销售规模的逆势增长和并购活跃度的提升，此外住宅租赁业务也有望在政策呵护下加速发展。建议继续关注行业TOP50。

行政调控框架基本完备，政策基调依然偏紧 ..3

行政调控难以放松，三四线宽松政策预期退出.......4

信贷政策供需双向收紧.....5

银行贷款和债券融资悲观，中小房企再次转向高成本信托.......5

需求端去杠杆仍在推进，资金成本敏感度有望提升........7

货币政策预期转向适度灵活，行业资金面改善或较为有限......8

摇号政策：提升市场透明度，保障政府限价调控落地........9

人才引进：低门槛、高补贴，发展地方经济为因，带动房地产市场发展为果.....10

租赁建设和共有产权并行，长效机制政策红利看点颇多....11

租赁市场政策红利主要体现在成本和融资端.......12

共有产权同限价房挂钩提供新的发展方向......14

房产税推进谨慎，市场预期和调整空间充分........14

限价限供给+需求端去杠杆抑制成交表现，按揭利率敏感度或有所提升.....16

销售增幅同比放缓，缓增趋势仍将持续16

销售增幅同比放缓，行业库存明显降低......16

三四线城市依然为成交的主力军...17

2018 预测：中性假设下，行业销售面积下滑 6% .......19

土地投资滞后支撑开发投资，销售、融资放缓拖累后续表现......21

融资渠道逐渐收紧，开发投资趋于谨慎21

土地开发贷和个人按揭收缩最严重.......21

土地投资扩大，开发趋于审慎......22

2018 预测：开发投资预计同比增长 4.1%.......29

TOP50 房企相对优势多维度显现.......30

百强房企市占率持续提升，内部结构延续分化.......30

负债率持续提升，龙头加杠杆空间充裕.......31

低结转高毛利，预收对营收覆盖率创近 5 年新高......34

货值充裕， 2018 前 4 月投资拿地强度有所回落........36

投资建议：行业资源聚集头部，关注 TOP50 相对优势扩大......38

风险提示.......38