08年至今，申万地产板块跟随小周期波动经历3轮明显的涨跌，并且其走势主要由估值主导。而板块估值又受到政策面及基本面（成交增速）影响，从历史情况来看，政策宽松并带动基本面改善是估值弹性增长的两个必要条件，需要注意，市场景气度高位时，即使政策宽松也难以带来估值大幅提升，比如12年5月-12年12月以及16年1月-16年9月，主要是由于景气度高点时，政策宽松带来的基本面改善空间有限，另一方面，基本面复苏中后期，往往伴随着地价攀升，市场预期销售利润率下降，对板块估值提升形成压制。

板块投资逻辑综述.......6

政策透过成交增速变化影响估值，并最终主导了板块的收益机会......6

龙头房企股价基本与板块同涨同跌， 但出现过 2 次分化......12

08-11 年小周期回顾.....13

08 年 10 月-09 年 7 月政策与基本面底部改善，板块估值抬升.....13

09 年 7 月-11 年 12 月政策调控、基本面高位下行，板块估值受压.....18

11-14 年小周期回顾.....24

11 年 12 月-12 年 12 月货币宽松叠加基本面底部改善，带来估值弹性.....24

12 年 12 月-14 年 2 月限购限贷升级、基本面下行，估值下探至新低......30

14-至今小周期回顾......35

14 年 2 月-16 年 9 月政策再次宽松带动基本面改善，估值趋势性上行....35

17 年棚改货币化托底市场景气度，一线龙头具备收益机会....41

18 年政策底部改善，但基本面持续恶化，关注业绩确定性的龙头...46