按揭贷款首付比例从逆周期调节到因城施策。2010-2017年，中国住房市场杠杆率平均为40%左右。2018年三季度18城市80%二手房购房者需要贷款。目前我国首付比例逐渐从全国“一刀切”走向因城施策。整体看，调控大城市首付比例高，不受调控小城市首付比例低。按揭政策的差异化主要依赖：按揭利率；首套房认定标准；首套房首付比例。目前看，按揭利率已经开始见顶回落。

按揭贷款首付比例变动史：从逆周期调节到因城施策...... 1

个人住房抵押贷款推动了房地产行业的发展..... 1

从差别化到深度差别化...... 2

按揭利率见顶...... 4

按揭贷款首付比例的国际比较....... 6

行业基本面不断下行..... 7

商品房销售面积单月增速连续三月为负，且降幅扩大..... 7

土地市场快速冷却.......10

开发投资保持韧性，但长期而言面临下滑压力.....10

改革的方向：更深度差别化的住房信贷政策....... 11

有逆周期宏观审慎决策的需要，无刺激炒房的可能——对策：更高层级差别化.... 11

他山之石：美国退伍军人的住房信贷保障历史......12

风险因素.....14

投资建议....14

投资策略......14