深圳新房市场回暖或许只是个烟幕弹。11月16日下午2点，福田富通九曜公馆选房顺序公证摇号，而据前一天官宣的登记名册公示来看，只有8批客户登记。

据了解，富通九曜公馆11月5日备案住宅65套，这意味着，项目的选房中签率高达812%，一个人可以选8.12套房的程度。对此网友调侃道：刚刚好凑够两桌麻将。只要开发商不尴尬，尴尬的就是购房者。

只是这个中签率还不是当下市场最高的。11月12日，罗湖新盘东海富汇豪庭公布了认筹名单，总共推售911套的住宅，最终却只有51批意向客户登记，最低入围积分30分，项目的中签率高达1786%，刷新了深圳打新市场的最高中签率纪录。

新房市场进入冷静期

回暖的只是个例

　　从上个月的数据来看，10月深圳新房住宅成交4712套，环比上升41.0%；成交面积48.6万平米，环比上升48.1%。另据市场监测，10月13个项目获批，其中11个为住宅项目，9住宅项目入市，2个住宅项目开盘售罄。

　　亮眼的数据让人不禁去猜测是否市场回暖的信号。而高成交量的背后实质与一些“超级网红"的项目集体开盘拉高成交量有关。“同一抢而空的网红盘相比，其实很多楼盘去化都不理想，甚至不少西部项目还推出折扣优惠、额外返佣，这完全不像以往西部的作风。"深圳某中介告诉南都记者。

　　到了11月，同样的市场分化还在上演。

　　11月14日，南山深铁懿府2期开盘，项目推648套房源，共入围1260批客户。当日，深铁懿府2期全部房源售罄。只是南都记者发现，1012号选完648套房，有364批弃选，弃选率达36%。

　　这场选房从早上9点持续到晚上7点13分才结束，其中海景高层大户型最先被选空。据了解，深铁懿府2期户型为建面约100㎡、120㎡，均价约10.3万/㎡，总价区间为887-1422万/套，均为毛坯交付。

　　11月15日，与南山深铁懿府直线距离1公里之外的另一“网红盘"海德园B区批预售许可证，项目备案181套住宅，建面约120-295㎡，均价约12.6万/㎡，总价区间为1385-4259万/套。

　　南山深铁懿府和福田海德园分列安托山东西两侧，海德园B区的单价却高出深铁懿府较多。尽管如此，海德园的热度依旧不减，原因就在于项目同周边二手房价格存在非常明显的价差，项目东边为著名的万科臻山府，周边还有锦庐花园、天健公馆、安峦公馆、雅福居等高端住宅，去年年底片区最高挂牌价已突破20万/㎡，海德园与周边二手房形成5-7万/㎡明显的倒挂剪刀差。

　　然而面对当下的市场环境，部分购房者对海德园仍显得信心不足。

　　目前香蜜湖片区的二手房指导价最高131000元/㎡，这个价格，意味着位于香蜜湖的海德园上涨空间只有4%。“高端改善自住需求的购房者还是可以认真考虑的，如果朝着投资去的，恐怕加上期房的持有成本后很难捡到便宜。"在地产圈有7年从业经验的经纪人阿华告诉记者。

部分新房项目遇冷

非核心位置分化仍严重

　　春江水暖鸭先知。开发商在这轮市场变化中最先反应。“自身去化的障碍会导致企业的流动性风险蔓延。进入下半年，随着销售的快速下行，项目开始采取一些促销手段来完成全年的销售目标，准备好粮食过冬。"某房企策划经理告诉南都记者。

　　在龙华大浪，一处正在销售的新盘推出了买房送车活动，购房赠送奔驰C260运动版（市场价31.62万）或特斯拉Y（市场价34.79万）。当记者以购房者名义打电话到项目的时候，对方向记者表示活动真实，项目目前主推81平的3房1卫总价435-450万，以及85-89平的3房2卫总价435-490万，“只要成功签约就返送车的首付"。

　　记者进一步了解到，该项目位于龙华大浪街道东部浪口地区，该区位并不是传统意义上的核心位置，而且目前周边没有地铁开通，“地铁规划是有的，只不过周期需要5年以上"，工作人员对记者说。

　　无独有偶，罗湖水贝片区、坪山坑梓片区……不少正在销售的新盘都推出了促销活动，9.9折扣或者砸金蛋送购物卡的促销手段，还有楼盘推出了全民经纪人的活动，推荐成交返佣，最高2-3万。

　　南都记者不久前以购房者身份去到某项目现场时，案场接待销售给记者申请到了一个9.9折购房优惠，当日带看的中介也同时向公司申请了一个9.9折的优惠名额，四百万左右的房子便宜了近10万，成交还可以砸金蛋。

　　“现在很多新盘还没有开盘就已经启动转介，尤其是东部坪山、龙岗、盐田、大鹏片区的新盘基本全面进入转介，热点片区的光明、宝安也有部分楼盘加入队伍。"有中介告诉记者，一旦房子启动全城中介转介就说明项目的难卖程度已经超出了预期。

　　而在深圳的某打新群里，曾经讨论深圳“打新"的热闹已经被国际形势问题、育儿问题所替代。群里亲历18、19年抢房热潮的陈女士向记者说，“那个时候只要网红盘开盘，群里的红包就不断，恰逢`网红盘'开盘的话一天蹲在群里最多能抢到几百块。"但这样的热闹成为了过去，现在提到哪个片区又开了新楼盘大家都保持沉默。

　　陈女士说，以往“打新"人的狂热都是因为一二手价差的套利空间，但自今年2月出台二手房指导价政策后，以往确定性的价差变得不那么确定。如今的市场已不适合盲目打新。

　　10月，国家统计局数据显示深圳新房房价下降0.2%，这是年内首次下降，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，深圳新房房价上涨放缓，到止涨下跌的阶段。另一方面从全国来看，近期银保监发声支持首套房，且其他各地政策也开始松动。目前全国已经有21城发布了“限跌令"，以打压恶意降价或大幅度降价，整体市场预期仍维稳。