近年日本全国商品房销售规模基本稳定在7-8 万套/年，总量稳定下市场集中度不断提升，尤其2008 年金融危机后，大型房企寡头垄断趋势愈加明确。2010 年TOP20 房企市占率上升至55.9%，而后均保持50%以上，此外TOP10、TOP5、TOP3、TOP1 房企市占率均较2008 年明显提升。20 世纪50 年代以来日本楼市历经多轮周期，头部房企格局几经洗牌，但主要龙头房企（住友不动产、三井不动产、三菱地所）穿越周期屹立不倒，地位稳固。

一、前言 ........................................................................................................................ 5
二、日本房企:龙头地位稳固，转型综合性房企 .............................................................. 5
2.1 龙头房企穿越周期，领先优势稳固 ....................................................................... 5
2.2 住友、三井不动产：发展围绕地产的多元化轻资产业务，向综合房地产企业转型..... 6
三、美国房企：收并购扩大规模，打造精细化管理红利................................................ 10
3.1 依靠收并购发展壮大，布局细分赛道 ...................................................................10
3.2 普尔特：精准定位客群，提升全周期服务能力......................................................12
四、启示：多元化扩收入降风险，传统开发做细做精 ................................................... 15
五、投资建议 ............................................................................................................... 15
六、风险提示 ............................................................................................................... 16