17年2月以来，地方政府持续调控升级，政策的主要着力点为限购限贷加码提升购房门槛。我们认为未来政策的收紧方向或将逐步延伸至按揭贷成本的提升。目前，从宏观层面上看，货币政策不存在中性转宽松的基础，但短期内也难见政策加息的可能性，因此，按揭贷成本的提升主要依靠银行端折扣利率的上调，实际上，我们跟踪的35城市首套房按揭贷利率近期持续攀升，北京、广州、深圳等部分银行已上调利率至95折，未来我们或将看到更多银行逐步收紧按揭贷利率。

3 月商品房销售面积同比增长 14.67%，增速较 2 月回落了10.43 个百分点，其中 30 大中城市中一、二和三线城市成交面积同比分别下跌 23.11%、36.66%和 26.19%，意味着重点城市之外的三、四线城市销售热度有所延续。尽管目前调控政策力度、城市数量均逐步增加，但与此同时，高基数效应也将明显减弱，预计在三、四线城市带动下，商品房销售在二季度仍将维持相对较好的表现。

日前，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。

2017 年 4 月，住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关公司的通知》。表面来看，政策要求在供过于求的地方限制供应，在供给不足的地方增加供给。可是，库存压力过大的地方即使想增加土地供应也无人问津而热点城市在此前却面临着土地供应不足的政策。因此，政策实际上是在推动供给增加。同时，近期新出现的各地不动产权证满 2-3 年才能上市的政策，以及对中介公司加强监管，都在遏制二手房市场过热，避免房屋换手率过快。

粤港澳大湾区的设立经过了三个阶段：首先是酝酿阶段。早在 2009 年，《大珠三角城镇群协调发展规划研究》中就提出“湾区发展计划”。2010 年，粤港澳三地政府联合制定了《环珠三角宜居湾区建设重点行动计划》。其次是发酵阶段。2015 年 9 月，国家发改委《关于在部分区域系统推进全面创新改革试验的总体方案》中要求深化粤港澳创新合作。2016 年 2 月，广东省 2016 年政府工作报告中正式提出要“联手港澳打造粤港澳大湾区”。第三是政策出台阶段。 2017 年 3 月，李克强总理在政府工作报告中提出，要研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划。2017 年 4 月，国家发改委《 2017 年国家级新区体制机制创新工作要点》中要求广州南沙新区要建设粤港澳专业服务集聚区、港澳科技成果产业化平台和人才合作示范区。

本周中泰跟踪 60 大中城市一手房合计成交66,491 套，环比增速-5.7%，同比增速-5.6%，年初至今累计同比增长-18.6%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为-46.7%、-0.2%和 2.1%，同比增速分别为-16.4%、-43.3%和 29.7%。

上周，受清明假期影响，整体成交大幅下跌，一线城市环比大幅下滑59%，其中广州、北京、上海分别环比下降73%、 53%和45%，而深圳受低基数影响则环比大涨190%。二线成交环比回落17%，样本城市普遍下降，其中福州、大连、长春、无锡和杭州分别环比下滑77%、 49%、 41%、 38%和31%。

近日住建部和国土部发布加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。文件要求，省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地； 36-18 个月的，要减少供地； 12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止“地王”的出现。

上周（ 2017/04/03-2017/04/09） 40 个重点城市新房同环比下降近四成，二手房降幅近五成，主要受到清明节假期、限购扩围、基数等多重影响。上周地产板块迎来久违的强势行情，主要由于上周末中共中央、国务院宣布设立河北雄安新区，战略定位比肩浦东深圳大超市场预期，带动区域题材持续发酵，京津冀板块迎来涨停潮，河北上市公司更是获得资金的集中支持：华夏幸福、荣盛发展、京汉股份、廊坊发展四只本地个股连续三个交易日涨停，足见市场对于新区发展的强烈看好。

2017 年 4 月 1 日，中共中央、国务院决定设立雄安新区。这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后，又一个重量级、国际化新区，发展空间不可限量。雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新 3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地。雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约 100 平方公里，中期发展区面积约 200 平方公里，远期控制区面积约2000 平方公里。