2024 年 40 家样本发债房企营业收入 2.79 万亿元，同比下降 9.8%， 增速由正转负；样本发债房企实现归母净利润合计-334.73 亿元，同 2023 年相比由正转负，毛利率为 16.07%，较 2023 年同比下降 3.11 个百分点， 延续下降态势，盈利空间进一步压缩。

5 月 13 日，信阳市住建局官网公示了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，主要内容为： 1.已开工项目（已取得施工证的项目），预售条件不变；2.新开工项目（已拿地未开工项目），主体结构 封顶方可预售；3.新拿地项目（文件印发后），一律现房销售（现房一般指已竣工备案的项目）；4.其他： 主要是预售资金监管方面的要求。

2024年上市房企业绩亏损进一步扩大。行业整体营收在2021年达到峰值 后，近三年持续同比下降，并且2024年降幅较2023年大幅扩大。2024年 上市房企整体净利润、归属净利润继续录得亏损，已经连续3年进入亏 损状态，并且2024年亏损绝对值大幅扩大。上市房企整体业绩继续承压， 为有统计以来最差情况。亏损主要仍由于结算量以及结算毛利率下降、 计提减值准备等带来。行业2025年Q1业绩继续承压，整体录得亏损。

2025 年 1-4 月，新房市场受供给不足影响，35 城 1-4 月累计成交量同比降 8.3%，但 4 月百城 价格环比上涨 0.14%，头部房企表现分化明显，建发、越秀等逆势增长。二手房延续以价换量， 15 城 1-4 月累计成交量同比增 19.3%，4 月价格环比下降 0.69%。土地市场呈现"提质缩量"特 征，溢价率连续 4 月超 10%，流拍率维持 2021 年以来低位水平，绿城、滨江等房企高溢价布 局高能级城市。建议关注重点城市拿地能力突出的头部央国企及改善型房企，如绿城中国、中 国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等等，关注龙头中介平台，如我爱我家等。

1）销售：24 年百强房企销售规模下降三成；25 年 1-4 月降幅明显收窄。百强房企 24 年全口径销售额同比-30.3%，降幅较 23 年扩 大 12.6pct，规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较 23 年减少了 5 家。25 年 1-4 月百强房企销售额同比-7.8%，降幅较 24 年全年明显收窄。房企销售权益比例持续回升，24 年百强房 企销售权益比例为 73.6%，同比+3.0pct；25 年 1-4 月为 73.4%，同比+1.8pct。全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价 仍能保持正增长，24 年百强房企销售均价为 1.85 万元/平，同比+3.1%；25 年 1-4 月提升至 2.02 万元/平，同比+15.1%。我们认为原 因有：百强房企集中布局能级更高的城市，房价本身较高且更具韧性；百强房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相 对降价促销的力度更小。行业销售集中度仍在下滑，24 年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别为 10.6%、15.2%、20.1%、26.9%、31.9%，其中 CR5 集中度同比基本持平，CR10、CR20、CR50 和 CR100 同比分别下降 1.0、2.5、 3.4、4.5pct。从企业类型来看，24 年百强房企权益销售额中，民企占比 36.1%，同比-7.4pct，央企占比 45.3%，同比+6.6pct，地方 国企占比 18.6%，同比+0.8pct。从增速来看，央企和地方国企权益销售额同比分别下降 15%、24%，降幅相对较小，民企同比- 40%，降幅较大。25 年 1-4 月民企占比降至 34.7%，央企占比 44.4%，地方国企占比 20.9%。从增速来看，央国企权益销售额同比 增速转正，同比分别增长 1%、13%，民企同比-20%。

2024 年 7 月，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现 代化的决定》全文公布，其中房地产层面，提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权 地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度。近期市场对于商品房预售制度、现房 销售讨论热度增加。

回顾 4 月 ETF 市场变化，总资产规模突破 4 万亿大关，环比增长 6.9%、股 票 ETF 规模环比提升 4.5%，主要系对等关税导致权益市场大幅调整，中央 汇金发挥类“平准基金”功能、增持 ETF 份额。产品结构保持稳定，股票 型 ETF 占比环比小幅下降、债券型 ETF 环比提升。龙头集中度环比小幅提 升，前 3 名地位稳固。4 月自由现金流 ETF 批量新发，共募集 96 亿元。ETF 整体成交额显著放大、融资规模小幅减少。《推动公募基金高质量发展行动 方案》落地，完善公募基金生态，强调大力提升公募基金权益投资规模与占 比，股票 ETF 有望迎来快速发展机遇。

美国、日本、英国人身险市场均经历转型阶段，重点发展健康险与年金、 养老险及其闭环产业链是顺利转型的关键。海外成熟人身险市场通常以 保障型产品+储蓄型养老年金为主，主要受人口老龄化影响，在推进养 老年金保险市场发展过程中，采用税收优惠等鼓励政策是各国的常用手 段。由于各国存在医保制度差异，健康险发展路径及产品重点各不相同。 健康险企业多选择保险+服务模式，为客户提供医疗保健服务和养老服 务，构建产业链，提高附加值。

62 只 REITs 披露了 2025 年一季报，27 只拥有达成率数据的 REITs，三大指标（收入、EBITDA 和可供分配金额）的平均达成 率均分别为 103.9%、125.0%、109.5%，均超额达成。62 只存量 REITs 总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-5.6% 、- 6.6%、-11.0%。各板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态 总体运营稳健，仓储、产业园区、交通、能源等业态内部分化。 持续看好 C-REITs 在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、 优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售。下半年市场止盈、 解禁压力及政策红利动力并存，二级市场有望迎来更佳配置机 会，建议聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线。

对底层资产现金流的剖析是进行 REITs 估值的基础，本文针对 REITs 估值进行详细 展开，由点到面分析当前 REITs 的估值逻辑。