净负债率、有息负债增速双高房企值得关注。净负债率反应目前房企面临的债务压力，而有息负债增速则反应房企目前债务扩张战略，我们建议重点关注两项指标双高企业（净负债率>90%、有息负债增速>25%，具体各家房企梳理见正文），若两者双高，反映出企业在债务压力较大的情况下债务扩张依然较为激进，需关注该类房企后续再融资压力。

强者恒强，百强房企2019 年销售增速仍明显高于全国水平，Top11-20 房企表现最佳。推货力度加大叠加年末促销，百强房企12 月销售金额总体增速回落但仍实现正增长，全年16%的同比增速也明显好于全国商品房销售金额约7%的增速。不同梯队房企全年销售表现分化较大，Top11-20 房企表现最好；12 月销售来看，Top4-10 房企表现最好。从全年股价表现上看，Top11-20 房企也更为优异。

2019 年12 月，房地产（申万）板块单月涨幅10.44%，跑赢上证综指4.24pcts，跑赢沪深300 指数3.44pcts，板块涨幅在28 个一级行业中排名第6 位。

abl2e01S9um年m溢ar价y] 率前低中高后低，整体市场表现得略弱于 2018年，也为近5 年以来的最低点。2019 年的小阳春后表现出来的情况出现一定程度的超预期，但随后市场集体进入到减少拿地、多开工卖房的缩表环境。综合房价来看，不能理解为土地市场比2018 年更差，因为溢价率基本持平的情况下，均价出现了明显上行，底价被大幅度抬升以稳定地价。因此，2019 年市场更多为2018 年的延续。

2020 年1 月1 日中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率0.5 个百分点，释放流动性共8000 亿，而1 月4 日，银保监会印发《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，其中强调“银行保险机构要落实房住不炒的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展”，1 月11 日银保监会会议上再次强调严防信贷资金违规流入房地产领域。

近期银保监会动作频出，特别是在韩正副总理12 月18日重申“ 不把房地产作为短期刺激经济的手段” 之后，银保监会对房企融资的监管似有加强之势。我们在1 月4日的报告《最近银保监会对房企融资有哪些动作？ 》中对银保监会最近的动作和表态进行了系统梳理，主要包括信托业第三次风险排查、给北京信托开罚单、下发房地产授信业务风险提示等。