中期业绩高增长持续，增收更增利：2020 年上半年20 家上市物业管理公司合计实现营业收入371.3 亿元，同比增长31.8%，合计归母净利润51.0 亿元，同比增长43.0%。上半年受疫情影响，物管公司在项目拓展等方面受到影响，收入端增速有所回落；但由于疫情期间社保减免、补贴等相关政策支持，以及疫情期间对于社区增值服务有一定的促进，物管公司上半年录得利润端增速显著高于收入端，实现增收增利的双向增长。

1. 物业板块受到资金青睐、个股估值分化 .................................................................................. 4

1.1. 资本市场坚定看好、行业内估值出现分化 ............................................................................ 4

1.2. 高PEG 倍数之下的高业绩增速预期 ........................................................................................ 5

1.3. 物管行业火热当头、持仓不断增加 ......................................................................................... 5

2. 市场化扩张不断推进、竞逐非住宅蓝海 .................................................................................. 6

2.1. 规模边际不断突破、合约/在管锁定率保持高位 ................................................................. 6

2.2. 多扩张战略并举、市场化程度加快 ......................................................................................... 8

2.3. 抢滩非住宅业态、竞逐物管新蓝海 ......................................................................................... 9

2.4. 借力资本市场、通过收并购进入细分业态子领域 ............................................................ 10

2.5. 城市公共服务拓宽行业边界 ..................................................................................................... 12

3. 收入结构优化、增值服务多点开花 ......................................................................................... 13

3.1. 业绩高增长、增收更增利 .......................................................................................................... 13

3.2. 基础物管收入跟随在管规模扩张、物管费均价温和上涨 .............................................. 14

3.3. 社区增值服务内容日渐多元、价值潜力可观 ..................................................................... 15

3.4. 非业主增值以协销服务为主、收入占比进一步下降 ....................................................... 16

4. 精细化管理之下降本增效、盈利能力持续向好 .................................................................... 17

4.1. 盈利能力提升、精细化管理见成效 ....................................................................................... 17

4.2. 基础物管毛利率提升空间有限 ................................................................................................. 20

4.3. 社区增值毛利率行业内分化明显 ............................................................................................ 21

4.4. 非业主增值服务毛利占比持续下降 ....................................................................................... 22

5. 投资建议 ....................................................................................................................................... 23

6. 风险提示 ....................................................................................................................................... 23