2023 年以来地产债市场信用风险反复，而 10 月混合制房企的舆情进一步扰动市场。本周万科股东支持落地使得市场吃下“定心丸”。展望未来，对于未出险 房企而言，行业基本面逐步改善，信用风险正在逐步出清；对于舆情环绕的房企而言，其“燃眉之急”更需依靠股东支持，特别是地方政府股东的支持。无论是承接相对低质项目改善企业现金流，还是市场化购入债券提升市场信心，均可抽丝剥茧地切实改善房企信用资质，从而实现债务风险的化解。总而言之，地产风险的至暗时刻已过，虽然从“资质修复”到“行业康复”仍需时间，但对于秃鹫投资者而言，当前存在显著价差的地产债已显露参与价值。

金融监管规则方面，在“市场化、法制化、国际化”的大方向上要继续推动注册制，同时要将所有金融活动纳入监管。第一，注册制改革是对市场化大方向的坚持，在推动注册制、走深走实的过程中，也要动态评估优化定价、减持、再融资等制度安排。第二，监管规则继续完善融资端政策同时，大力推进投资端改革，推动中长期资金入市各项配套政策落地，加快培育境内“聪明资金”，目的是提高境内机构自身的定价能力和投资收益率，推动中国二级市场的行稳致远。第三，对于重点领域如高频交易等继续加强研判跟踪，完善监管举措并且。加强监管科技建设，强化跨部门信息共享，加强市场资金杠杆水平和企业债务风险的综合监测，努力做到对各种违法行为和风险早识别、早预警、早暴露、早处置。

在对房地产企业2023年三季报财务报表分析过程中，我们以36家主营业务为房 地产的A股上市公司披露的23年三季报数据和历年财报及经营公告披露的财务数据为依据进行分析。我们将样本房企分为4类，第一类是22年拿地力度超过35%的4家规模强投资房企（保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团）；第二类是22年投资力度谨慎的8家规模弱投资房企（包括万科A、金地集团、首开股份等）；第三类是16家地方 中小房企（陆家嘴、上海临港、新湖中宝等）；第四类是8家公开债务逾期/展期的出险房企（绿地控股、华夏幸福、中南建设、金科股份等）。

2023 年以来地产债市场信用风险反复，而 10 月混合制房企的舆情进一步扰动市场。本周万科股东支持落地使得市场吃下“定心丸”。展望未来，对于未出险房企而言，行业基本面逐步改善，信用风险正在逐步出清；对于舆情环绕的房企而言，缓解其“燃眉之急”更需依靠股东支持，特别是地方政府股东的支持。无论是承接相对低质项目改善企业现金流，还是市场化购入债券提升市场信心，均可抽丝剥茧地切实改善房企信用资质，从而实现债务风险的化解。总而言之，地产风险的至暗时刻已过，虽然从“资质修 复”到“行业康复”仍需时间，但对于秃鹫投资者而言，当前存在显著价差的地产债可能已显露参与价值。

销售持续下滑，当前房地产政策正迎来关键拐点。因城施策用好政策工具箱，精准施策、大力施策才能遏制住市场下行趋势。2023 年前三季度政策宽松持续叠加，但市场整体表现先扬后抑，政策对市场提振效果不及预期，房地产市场供求关系已经发生重大变化，与历史复苏周期不同，类似于过往周期的政策出台对行情的影响逐步减弱。为了对 “因 城施策”效果有明确的判断，我们对当前已出台的放松政策梳理，主要分三类：1）刺激需求类：如放松限制性政策、下调贷款首付比、下调房贷利率、公积金贷款政策放松等；2）创造需求类：如推行城市更新项目的房票安置方式、启动新一轮旧改；3）调整供给类：如鼓励地方 国有企业收购困难房企的滞销房作为保障安置用房、减少土地出让等。

9 月主要经济指标再度全面超预期改善，A 股在数据公布后短暂反弹，但随后回落。资本市场与经济基本面之间持续背离，是市场没有看到经济的动能与亮点，还是更担忧其中的不足和隐忧，抑或是有海外等其他因素的扰动？

经过前期发展与积累，中国住房租赁市场已逐步迈入正轨，政府供给+市场运营的双线发展路径已然形成， 截至 2023 年 8 月底，基础设施公募 REITs 市场已有 4 只租赁住房 REITs 上市。纵观海外，美国、新加坡及日 本等国家的租赁住房制度建设与市场发展均较为成熟，同时 REITs 市场的繁荣也为租赁住房的供给提供了重要融资渠道。我们以住房租赁市场及 REITs 市场均起步最早的美国为例，研究了美国不同时期所面临的主要问题、市场特征以及政策层面的顶层制度建设；并横向对比新加坡及日本等国情况，以期对于中国的租赁住房体系与租赁住房 REITs 提供后续未来发展的参考与借鉴。

央行公布 8 月社融、信贷数据。总量方面，数据显示社会融资规模存量同比增长9%（前值 8.9%），社融数据现见底企稳信号。结构部分，居民中长期贷款在上年低基数的基础上仍同比多减-1056 亿元。而企事业单位中长期贷款亦减少-909 亿元。总体上，8 月社融基本符合预期。社融的支撑力量主要是政府融资、票据冲量。

8月，债市再度演绎“过山车”行情，超预期降息打开利率的阶段性下限空间， 但长端利率并未进一步向下接近政策利率，市场仍保持一定审慎。而8月中下旬以来，稳增长政策密集出台，资金面维持较紧状态下，债市先在2.55-2.60%区间窄幅震荡；进入9月后，房地产政策落地，由此进一步推升市场调整，各类债券收益率快速上行，信用利差开始走扩，而此时恰逢季末月份，无论是跨季资金、还是理财回表致使的赎回压力，均引发市场高度关注。

8月美联储发表鹰派言论，国内降息及一揽子政策官宣。8月美国花旗经济意外指数见顶回落，但美联储在年会中释放鹰 派言论，资产价格多数回落，美元一枝独秀。8月继政治局会议后，超预期降息及关乎地产、股市在内的一揽子政策官宣，风险资产大幅下跌后于月底企稳。全月曲线平坦化并呈现分化：短端由于资金偏紧有所上行，长端及超长债下行5-10BP，低于降息幅度；信用债走势高于利率债。全市场降杠杆，公募先进攻后防守，理财需求相对平稳。