复工进度仍偏缓，地产销售待改善。节后中观景气表现分化，结构性亮点仍在商品销售，汽车零售销量略好于预期，快递量农历同比增长。结构性压力一方面来源于重大项目开复工仍偏缓，企业招聘意愿偏弱。据百年建筑，截止农历正月廿四，工地开复工率农历同比-13.6%，劳务上工率农历同比-10.7%。此外地产销售延续偏弱态势，受此影响，钢材、水泥等资源品需求依旧承压，全国货运流量指数不及 23 年农 历同期。另一方面在于假期结束居民出行意愿回落，上周春运客流较 19 年同期-3.4%，电影票房、海南旅游价格指数下滑快于往年同期。

本月观点：需求端，5 年期以上 LPR 降幅超预期，北京、深圳楼市 政策再优化，“稳楼市”政策有望继续发力，春节前后楼市成交相对疲弱，但房价环比降幅有所收窄，政策支持或有助于改善购房预期。融资端，房地产融资协调机制加速落地，由于利率下行，国有房企和部分优质非国有房企债券发行成本回落。

回顾 2023 年 ，美国住宅市场表现较弱 ，其中新屋销售表现明显强于成屋 ，我们认为主要由以下原因导致 ：1）新屋供给相比成屋更加充足 ，分流成屋需求 ； 2）新屋与成屋间的价格差有所收窄 ，新屋性价比明显提升 ；3）开发商提供更多优惠促销活动 ，新屋吸引力有所提升 。展望 2024 年 ，在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的 91bps 情况下 ，我们认为美国住宅市场将出现以下情况 ：1）成屋供应可能有所增长 ，助推整体销售恢复 ； 2） 低库存背景下 ，部分城市的住房价格有望维持在高位 。

安倍经济学的“三支箭”，大胆的货币政策（极其宽松的货币环境）、灵活的财政政策（刺激经济增长、消除财政赤字）和快速的增长策略（降低企业税负、促进金融和资本市场、设置开发创新特区，把日本置于全球经济发展社区）对日本房地产复苏有重要的积极作用。

2023 年全年土地成交同比上年同期下降 15.2%，相较 2021 年同期下降 37.10%。2023 年全年全国土地成交总额 47177.59 亿元，同比下降 15.2%。土地出让节奏和去年相似，12 月份单月土地市场成交情况同比、环比均上升，单月全国土地成交总额 11232.7 亿元，同比增加 2.13%，环比上升 127%。

经济泡沫破灭后货币政策由紧至松切换。1990年、1991年日本股票及房地产市场相继崩盘，考虑到资产破灭对于经济将产生一系列的负面冲击，日本央行转为执行扩张性货币政策。1990年8月日本的贴现率达到阶段性高点，随后1991年7月下降0.5%至5.5%，开启下行期。

11 月政策端引入社保资金并进一步规范了基金管理人员治理。11 月 24 日，基金业协会发布《证券期货管理人员注册登记规则》，对基金经理频繁更换岗位的行为进行限制，有利于规范 REITs 管理机构内部人员行为，持续输出稳定的服务。12 月 6 日，财政部发布《全国社会 保障基金境内投资管理办法》，其中指出全国社保基金可以投资于 REITs。引入资金量庞大且资金期限较长的社保基金有助于增强 REITs 市场抗波动性。11 月基础设施行业方面利好频出，涉及园区、文旅和 PPP 方面。地方政策同样积极，利用 REITs 工具扶持相关产业。

经济形势定调：2023 年经济回升向好，2024 年仍然需要克服一些困难 2023 年我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。但 2024 年进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，主要是有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。

政策加力、手段变化、三管齐下。经济形势定调方面，本次会议比去年更积极、新增强调“经济回升向好”，延续了政治局会议相对积极的表态。在风险方面，除了继续强调有效需求不足外，较 7 月政治局会议新增“部分行业产能过剩”、“社会预期偏弱”两大关键问题。因而明年政策部署出现较大变化，从去年“稳字当头”、转为今年“以进促稳”。除了政策力度更积极以外，具体手段上首要强调供需等各类政策“协同”，这也是去年会议着墨不多的领域，“扩大需求”、“优化供给”、“提振预期”的政策“三管齐下”。

1998年我国商品房进入市场化发展阶段以来，城市化快速推进，城市建成区内逐渐出现原有村落集体被城市扩张包围、土地资源不足以及存量房屋建筑老化等问题，城市整体配套功能及空间承载能力受到阻碍，因此将城市中不适应现代化城市发展的区域进行改建和改造的城市更新概念应运而生。