我国房产税最早于 1950 年开始征收，直至 2018 年房地产税立法工作列入五年立法规划，其改革一直在曲折中前进。本报告中我们回顾了中国房产税的改革历程和征收现状，总结了上海和重庆房产税试点经验，以资借鉴。 

我们在 9 月策略《短期或有反弹，长期具配置价值》重点推荐的中南建设、金地集团、荣盛发展、华侨城 A 涨幅分别为 5.0%、3.7%、0.7%、-1.3%，分别跑赢沪深 300 达 6.7、5.4、2.4、0.4 个百分点，另中南建设、金地集团、荣盛发展分别跑赢申万房地产指数 4.8、3.4、0.4 个百分点。四季度推荐保利地产（央企龙头）、金地集团（显著受益于一二线楼市改善）。

8 月单月销售面积同比增长 5%，在基数较高的情况下仍表现出高增长，表现出较强的韧性。8 月单月销售金额同比继续大增 10%，增速较上月持平。由于商品房销售面积同比在 2018 年 7 月是一个高点，之后快速下降，2019 年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间（2018 年 10 月、11 月商品房月销售额同比分别为 6%、9%），预计四季度销售增速有望稳中有升。

2019年1月-8 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 8.9%和10.5%，销售面积和金额同比分别下降 0.6%和上升 6.7%，新开工小幅下滑外，其余指标全面回升。8 月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为10.5%、 4.9%及-0.6%，分别较上月上升 2.0、下降 1.7 及 16.3 个百分点，18 年高基数及 19 年 H1 拿地回落，导致新开工及施工增速下滑；8 月竣工面积同比上升 2.8%，增速由负转正，随着 16-17 年开工项目竣工结算，我们预计全年竣工逐步回暖。8 月单月销售面积增速 4.7%，较上月上升 3.5 个百分点，连续 3 个月回升，体现在“一城一策”政策指导下部分城市销售韧性犹存，成交热度超市场预期。

1-8 月房地产开发投资额同比+10.5%，较前值-0.1pct，连续 4 月小幅下降；8月单月同比+10.5%，较前值+2.0pct。1-8 月商品房新开工面积同比+8.9%，较前值-0.6pct；8 月单月同比+4.9%，较前值-1.7pct，连续 4 月下降。1-8 月商品房竣工同比-10.0%，较前值+1.3pct，连续 3 月收窄；8 月单月同比+2.8%，较前值+3.4pct。

商业地产过去的问题主要体现在消费降速、供给过剩及线上冲击三个层面，但目前行业面临如下改善：促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升营运收益，资本化率下行带来重估机遇，资产证券化打开管理半径。未来将走向互联化、精细化，市场存在结构性机会，标杆企业相对优势愈发显著，A 股企业具备估值优势，我们建议关注大悦城、金融街等企业。 

整体依然略超预期，尤其体现在销售端，销售面积单月增速创下去年 8 月以来新高，与我们跟踪的重点城市数据有所背离。我们认为除了低基数效应，还和三四线城市市场保持韧性有关。进入 9 月，我们认为需要关注正反两方面因素的博弈：一方面是房企推盘量的增大以及流动性边际宽松，另一方面是部分城市市场冷却以及对于房贷利率和额度的管控，我们维持今年销售稳中略降的判断。投资方面，我们预计融资管控将继续保持，拿地力度的回落或将继续带动开发投资增速向下。 

 8月到位资金 13,924 亿元，同比 -6pct，单月增速较 7 月下降。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-5.0pct、+16.3pct、-20.3pct、- 5.9pct，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。

2019 年以来，全国商品房销售面积累计同比增速进入负增长区间后小幅震荡；2019 年 1-8 月，全国商品房销售面积累计同比下降 0.6%，销售金额累计同比增长 6.7%；其中东部地区、中部地区、西部地区、东北地区房地产销售金额累计同比增速分别为 5.5%、7.4%、9.9%、2.3%，中西部区域，尤其是西部区域，销售增速明显高于全国水平，成为全国商品房销售增速的重要支撑。

2019 年 1-4 月，房地产投资累计同比增速 11.9%，创下了 2014 年 11 月以来的新高，1-8 月的投资累计同比增速亦处于 2015 年以来的高位。投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。值得注意的是：在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部，策宽松但经济欠发达的西部，地产投资增速达到了 16%，显著高于全国水平，更高于经济较发达的东部及中部。