国家统计局发布 2020 年 10 月商品房投资和销售数据，2020 年 10 月，商品房销 售面积单月同比增长 15.3%（9 月 7.3%），单月销售面积增速创 2017 年 7 月以来 新高，需求景气度仍处高位。销售面积累计增速为 0%，较前值提升 1.8 个百分 点，自 2 月以来持续好转。10 月，商品房销售额单月同比增长 23.9%（9 月 16.0%）； 累计增速+5.8%，增幅较前值提升 2.1 个百分点。从区域看，东部、中部、西部、 东北区域单月住宅销售面积增速分别为 20%、11%、18%、-8%，较前值分别提 升 9.2、提升 8.8、提升 8.8、下降 2.2 个百分点，除东北区域，其他区域复苏明 显。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，目前行业温和向好， 对基本面形成支撑。维持行业看好评级，我们认为四季度地产将取得超额收益。

10月全国商品房销售面积同比+15.3%，环比+8pc，由此带动1-10月累计同比年内首次持平;70城(CRIC数据)住宅成交面积单月同比+11.4%，环比+8.1pc;40家主流房企(CRIC数据）销售额单月同比+21%，环比+5pc。

美国经纪现状：经纪渗透率高+线上线下融合+竞争格局分散。美国以存量房交易为主，2019二手成屋销售占比达89%。存量房市场下， 因业主自售难度大（定价困难、耗时长、文书工作复杂等），经纪机构在房地产交易中渗透率逐步提高，2000-2018年美国居民通过经 纪人购房占比从69%升至87%，业主通过经纪人售房占比从78%升至91%。随着Zillow等房产信息平台推出，互联网在经纪行业渗透率亦逐 步提升，2001-2018年美国购房者所购房屋中来自互联网的比重从8%升至50%。从竞争格局看，美国经纪行业集中度仍较分散，2019年 TOP1-500市占率约37.8%，其中Realogy稳居行业龙头，连续23年排名第一。

2020年10月，国庆、中秋双节期间房企把握销售窗口期，积极推货去化。龙头房企去化效果明显，保利地产、绿城中国、金地集团、招商蛇口、中国金茂等房企销售表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。

申万房地产板块收于3985.09 点，累计下跌 1.16%，同期上证综指累计下跌0.06%，深证成指累计下跌0.61%，沪深300 累计下跌0.59%；横向对比，板块表现位于中下游。

在经济换挡、产业升级、疫情反复等多重因素下，我们预计明年房地产销售和投资增速均放缓。仂年Q2廹始，销售修复趋好，从结合市场热度和去化情冴杢看，我们预计后续销售面积增速将放缓，预计2021年-3.1%~-2.5%。房企到位资金中的房款增速相应收窄；同时外部融资环境转向“一企一策”，融资新觃适用范围扩大到更多房企，房企到位资金承压。

10 月份销售热度恢复到年内高点，累计增速创新高。销售热度恢复到8月份的水平，均处于年内高点。10 月房企销售热度维持高位，我们认为主要原因为：开发商保持较大的推盘力度，加速回款，国庆假期促销活动带动下，销售取得较好成绩；考虑到，根据融360 统计，10 月全国首套房、二套房贷款平均利率环比持平，终结2019 年以来的持续下滑态势，并且，部分银行四季度房贷额度受到一定管控，可能会部分影响未来需求的释放。

从人口和住房交易看，中国房地产市场并未显著偏；中国二手房市场的规模弹性可能更大，即住房换手率将会显著提升。