7 月，土地购置面积为918 万平方米，单月同比-47.3%，环比-25.9%；土地成交 价款为875 亿元，单月同比-33.4%，环比+33.6%；土地购置单价为9529 元/平。 1-7 月，土地购置面积为4546 万平，累计同比-48.1%；土地成交价款为2918 亿 元，累计同比-43.0%；土地购置单价为6419 元/平，累计同比+9.8%。 7 月，商品房销售面积为0.93 亿平，单月同比-28.9%，环比-49.1%；商品房销 售额为0.97 万亿元，单月同比-28.2%，环比-45.4%；商品房销售均价为10471 元/平，单月同比+0.9%，环比+7.4%。

国家统计局公布2022 年7 月房地产市场运行情况。7 月单月房地 产销售面积、投资额、新开工面积分别为9255 万平方米、11148 亿元、9644 万平方米，同比增速分别为-28.9%、-12.3%、-45.4%， 前值分别为-18.3%、-9.4%、-45.1%。

国家统计局发布2022 年1-7 月商品房投资和销售数据，2022 年1-7 月，全国商 品房销售面积7.82 亿平方米，同比下降23.1%，增速较2022 年1-6 月下降0.8%； 商品房销售额7.58 万亿元，同比下降28.8%，增速较2022 年1-6 月上升0.1%。 分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-31.0%、 -22.7%、-27.0%、-39.5%。市场在经过6 月份的短暂复苏后，7 月份同比增速再 度下行。我们认为当前行业销售恢复持续不及预期的主要原因仍在需求端，居民 的购房能力与购房意愿都受到了压制。当前政府稳地产态度明确，各地因城施策 持续放松地产调控，保交楼政策陆续落地，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场 的全面恢复仍需时日。

多举措稳定房地产市场，用足用好政策工具，保交楼负责任。7 月中 央政治局会议提到要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具 箱，支持刚改需求，保交楼、稳民生。随着因城施策进入深水区，多 地放松调控政策，修复市场信心，同时设立地产纾困基金，AMC 进入 助力房企化解债务风险等多举措推进房企纾困，行业释放积极信号。 但仍有部分地区出现地产项目交付问题，影响整体销售。1-7 月改善型 住房需求逐步释放，全国商品住宅销售面积6.61 亿平方米，同比下降 27.1%，降幅进一步扩大，商品住宅销售额6.63 万亿，同比下降 31.4%，降幅略有收窄。

从全国层面来看，2022 上半年主要房企拿地总金额同比下滑74%，所有省份房企拿地金额均下滑。

7月基本面回暖趋势放缓，累计销售增速与6 月基本持平，单月销售金额和销售面积均较6 月下滑明显，绝对水平优于4 月但低于5、6 两月，仍处于21 年以来的底部位置。从供给端看，市场进入传统淡季致使7 月开发商推盘量减少；从需求端看，月内部分城市延期交付事件对销售预期的影响开始逐步显现，居民购房信心再受冲击，短期复苏节奏被打断。整体来看，行业当前仍然处于筑底阶段，我们预计三季度市场复苏节奏仍会面临预期不稳的考验。

房地产行业是一个特殊的行业，其研究目的本身就超越股票研究。房地产行业的运行现状，不仅和宏观经济及政策密切相关，更直接成为判断宏观经济走向和政策变化的重要起点。对产业运行态势的研究，对产业结构的分析，权益市场的研究，固收相关的信用研究，从方法论上，是相互关联，不可分割的。

保障性租赁住房是完善我国住房体系的重要环节之一，对解决城市青年人、新市民等群体住房问题起到关键作用。保障性租赁住房项目因其低于市场的租金而往往保持较高出租率，故通常具有稳定持续的租金收益，与公募REITs 发行特征有较高的匹配度。

其他的现金流入。开发之外，投资性房地产也将提供租金收入，但阶段性受到疫情和减租的影响。企业可以处置存货、固定资产、投资性房地产来回流资金，当前来看整栋交易和并购市场热度不高。融资方面，股权融资目前基本不可行，固收投资者认可的白名单公司数量在减少，部分企业需要适应以经营性回款阶段性偿付债务的事实。

随着7月经济数据落地，除了出口持续超预期强劲外，投资、消费、社融、工业生产、服务业生产等数据全面走弱，一改5、6 月单边上行的趋势。房地产下行过快带来的扩散效应和疫情不断反复带来的长尾效应是7 月数据全面下调的主要原因。