投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调5bp， 保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行 提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。 2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续 深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β 系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、 有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业 向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会政府工作报 告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善 房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月16 日，国务院金稳委会议提出 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向 新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs 发行有望破冰， 首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地 产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业， 中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、 华润置地、龙湖集团、越秀地产。

在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击。“稳地价、 稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场维稳力度进一步加强依旧 是当务之急。更多城市限购限贷限售的放松和房贷利率的进一步下行已经逐渐 成为现实性的选择。从统计局数据来看，销售降幅持续扩大，居民购房意愿低 迷。行业资金面依旧十分紧张，房企的投资意愿与能力都大幅下滑，土地市场 一片冷清。3 月底以来疫情影响扩大，结合高频数据的观察来看，4 月份的数据 依然不容乐观。

2022 年4 月18 日，统计局发布一季度房地产数据，我们看到一季度房地产投资 同比增长0.7%，而商品房销售额同比下降了22.7%。对此，统计局新闻发言人付 凌晖在记者会上表示：“从历史上看，房地产投资和商品房销售的增长关系总体 保持了同向变化，但是房地产投资增长变化明显要小于商品房销售。主要是由于 房地产项目一旦开工建设，房地产企业一般会持续推进项目建设，从而保证项目 销售的回款，相应房地产投资相对于销售具有一定的稳定性。因此，即便在市场 销售低迷甚至出现下降的情况下，房地产投资仍然有可能保持一定增长。比如， 在2012 年、2014 年和2015 年，都曾经出现过这种情况。”

新开工面积持续回落，开发企业投资意愿较差：1-3 月，全国房地产开发投资 2.78 万亿元，同比增长0.7%，增幅较1-2 月回落3pct，全国房屋新开工面积2.98 亿平方米， 下降17.5%，降幅较1-2 月扩大5.3pct。结构上来说，新开工面积大幅回落带动施工面 积3 月单月下降21.5%，导致整体投资回落。深层次原因我们认为一方面当前企业资金 紧张，开工和推货在当前行情下回笼资金较为困难，因此开发商对投资态度趋于谨慎； 另一方面在于2022 年的春节、金三银四等传统销售旺季在房地产市场下行的趋势下， 表现较为平淡，一定程度上影响了开发企业对于市场未来的信心，未来房地产投资的修 复仍有赖于房地产市场预期的改善。

国家统计局公布2022 年1-3 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额 2.8 万亿元，同比增长0.7%；新开工3.0 亿平米，同比降17.5%；竣工1.7 亿 平米，同比降11.5%；土地购置面积1339 万平方米，同比下降41.8%；土地 成交价款672 亿元，同比降16.9%；商品房销售面积3.1 亿平米，同比降13.8%； 销售额3.0 万亿元，同比降22.7%；房企到位资金3.8 万亿元，同比降19.6%。

3 月销售继续低迷，绝对量近5 年仅好于2020 年同期水平：前3 月销面 及销额同比分别降13.8%及22.7%， 单月销面及销额同比分别降 17.7%/26.2%，降幅均有扩大，考虑到销面表现好于销额，推测“以价换 量”继续存在。从绝对值来看，3 月销面表现于近5 年仅好于2020 年同 期水平，销售表现继续低迷，与我们跟踪的重点城市高频数据基本一致。 分区域，前3 月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别降 20.9%/6.0%/9.0%/28.8%，所有区域降幅全面扩大，东北部表现尤为疲软。 分业态来看，住宅/办公/商业前3 月销面同比分别为-18.6%/24.8%/22.0%， 仅商业表现改善。

统计局公布2022 年3 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、 新开工面积分别为15343 万平米/14196 亿元/13266 亿元/14871 万平米，同比增速分别 为-17.7%/-26.2%/-2.4%/-22.2%，前值-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%。

1.3月申万二、 三级指数全线下跌，从指数和个股表现来看，风电 板块跌幅最大。 2.从已公布年报的上市企业业绩来看，2021 年业绩突出的企业集 中在电网自动化设备、光伏辅材、光伏加工设备、输变电设备、线缆部 件。 3.截止2 月光伏累计新增装机量达到9.25GW，同比增长184.62%， 在装机的提振下，太阳能的电源投资额同比增长154.1%，在各类能源 中涨幅居首；电网建设推进也较为顺利，基础建设同比增速达到 37.89%。 4.储能配套政策仍在持续推进，着力建设特高压通道提升输电通道 利用效率和可再生能源电量占比。

在当前地方财政收入平衡的压力愈发加大，宏观稳杠杆及政府去杠杆的背景之下，公共预算收支的优化（建立现代财税体制）以及专项债项目现金流的进一步落实更为政策顶层设计所关注。对于有获得专项债的平台，我们不能一概而论，需要进一步合理评估其项目现金流对于债务本息的实际覆盖情况以及项目对于区域提升的重要程度（区域财政收支平衡压力较大，且承接现金流较差专项债项目对于平台而言中长期来看或是压力和潜在风险

从去年11 月开始，中国经济就呈现出典型的分化。向好的是基建和制造业，持续疲软的是地产和消费，再加出口表现平淡，韧性维持。今年一季度经济增长背后的老故事没有变化。一季度基建增速10.5%，超预期放量的是电力投资（19.3%），符合年初国家基建重点项目投资导向。一季度制造业投资和生产都不弱，底层逻辑也还是在于出口高景气外加中下游供给约束放开。