当前中国房地产市场正处于结构性调整阶段，整体特征表现为“量价齐跌、库存及投资压力仍存”。2025年，全国新房成交延续22年以来的调整趋势，70城新房二手房价格同环比持续下跌，价格端仍在底部震荡。库存方面，新房和二手房库存去化压力仍在增加，其中新房库存虽略有回落，但在成交 持续偏弱的背景下，全国平均去化周期仍维持高位，库存压力依旧突出。投资端，房企整体延续谨慎态度，拿地意愿偏弱，新开工面积持续下降，房地产开发投资降幅仍在扩大。

销售：销售面积全年个位数下滑 2025 年全年累计全国商品房销售面积 8.8 亿方，同比下降 8.7%，降幅较 2025 年前 11 月扩大 0.9pct。2025 年 12 月单月销售面积 9399 万方，环比提高 39.88%，同比下降 15.60%。2025 年全 年全国商品房销售额 83937 亿元，同比下降 12.60%，降幅较上月扩大 1.5pct。2025 年 12 月单月销售金额 8807 亿元，环比提高 44.09%，同比下降 23.60%。对应全年销售均价为 9527 元/平米，环比下降 0.20%，同比下降 4.27%；12 月单月销售均价 9370 元/平米，环比提高 3.01%，同比下降 9.48%。2024 年 924 政策出台后，10~12 月表现相对较好，因此 2025 年 12 月同比表现承压。 2026 年 1 月，《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》文章，提出保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导等方面。我们认为后续有望持续改善和稳定房地产市场预期，推动房地产市场平稳健康高质量发展。

投资端：投资低位进一步走弱，开工、竣工降幅有所收窄。从 2025 年 1-12 月 累计来看，投资同比-17.2%，较前值-1.3pct；新开工同比-20.4%，较前值 +0.1pct；施工同比-10%，较前值-0.4pct；竣工同比-18.1%，较前值0.1pct。12 月单月来看，投资同比-35.8%，较前值-5.5pct；开工同比19.4%，较前值+8.2pct；竣工同比-18.3%，较前值+7.2pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。考虑到近期拿地的再次走弱，我们调整 2026 年预测至：开工下调为-7.7%（原预测-4.6%）、竣工维持为13.1%，投资下调至-9.1%（原预测-7.5%）。

2025 年全年来看，房地产基本面指标延续调整状态，但销售、开竣工降幅较上年有所收窄，全年商品房销售面积同比下降 8.7%，降幅较上年收窄 4.2%。分阶段看，一季度延续上年止跌回稳走势，下半年以来市场边际走弱。土地市场全年表现为前高后低，上半年在核心城市带动下土拍溢价率走高，下半年有所回落。今年元旦，官媒指出要持续改善和稳定房地产市场预期，政策力度要符合市场预期，要一次性给足，为稳定房地产市场注入信心。

2025 年 1-12 月全国商品房累计销售面积和销售金额同比降幅均较 1-11 月扩大。2025 年 1-12 月全国商品房累计销售面积 88101 万平，同比下降 8.7%，较 1-11 月跌幅扩大 0.9 个百分点。12 月单月商品房销售面积 9399 万平，同比下降 15.6%，跌幅较上月收窄 1.7 个百分点。2025 年 1- 12 月全国商品房累计销售金额 83937 亿元，同比下降 12.6%，较 1-11 月跌幅扩大 1.5 个百分点。12 月单月销售金额 8807 亿元，同比下降 23.6%，跌幅较上月收窄 1.5 个百分点。

回顾2025年：中国香港楼市止跌回升，一二手成交创四年新高：2025年中国香港楼市延续反弹，全年一手、二手住宅成交同比增长 21.5%和16.9%，合计增长18.3%，创2022年以来新高。房价自2025年4月以来香港私人住宅售价环比稳步上行，截止2025年11月末香港私人住宅售价较2025年3月低点上涨4.4%。截止2026年1月4日，中原地产香港城市领先指数较2024年末上涨5.8%。

12 月单月/1-12 月累计销售面积同比增速分别为 -15.6%/-8.7%（较上月分别 +1.7pct/-0.9pct），12 月单月销量同比延续 11 月份的震荡回落趋势，或受购房人对后续政策抱有期待以及二手房价格下跌加重购房人观望情绪等影响，房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产替代效应角度一定程度上影响了需求的企稳回升；往后看，据高频数据，1 月 1-15 日销量同比较 12 月回落 19pct 至-42%，关注行业基本面承压下政策的边际变化可能。

C-REIT 正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，参照海外 REITs 的发展，我们认为商业不动产 REITs 潜在资产体量可观，充沛存量、证券化高适配度、市场高认可度都有望成为加速发行的催化剂。我们认为这对于商业地产相关企业而言，有望进一步打通融投管退闭环，提升资产流动性，进而有望进一步推动相关资产以及企业的价值重估，我们认为深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益。

行业仍在筑底企稳之中，更看好核心城市资源充沛的房企 12 月数据显示行业仍处于筑底企稳之中，中央经济工作会议表明中央稳地产的坚定态度，此外，降准降息通道的形成也将为行业稳定提供更好的宏观环境，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企。如领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。如绿城服务、华润万象生活、 万物云、招商积余等。

证监会正式推出商业不动产 REITs 试点，交易所配套业务指引同时修订。12 月 31 日，证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产 REITs 将作为独立的品类进行试点，将为 REITs 市场规模提升做出重要贡献。12 月 31 日，沪深交易所同时修订《公开募集不动产投资信托基金业务指引》，其中调整自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见用时，由 30 个工 作日缩短为 20 个工作日，持续提高发行效率。